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マイホームブック(byスターフォレスト) > リフォーム・リノベーション > 仲介手数料無料物件の購入を検討している方へ!リノベーション物件がおすすめの理由

2017-12-15

仲介手数料無料物件の購入を検討している方へ!リノベーション物件がおすすめの理由

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いざ、中古マンションを購入するとなった場合、多くのケースで物件の価格や諸費用に加えて、不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。この仲介手数料の金額は決して小さくなく、購入時に必要となる総額のなかで大きなウエイトを占めているものです。

しかし、リノベーション済みの物件を購入することで、この仲介手数料を無料にすることができるとしたら・・・。

そこで本記事では、「仲介手数料無料の物件を購入したいと思うなら、リノベーション物件がいい」といわれる理由やリノベーション物件のメリットについて、詳しくご紹介します。

リノベーションとは?

「リノベーション」とは、中古物件を修繕・復旧したり外壁のひび割れや内装の壁紙をキレイに補修するだけでなく、間取りを大幅に変更したり設備を最新のものに入れ替えるなどして、新築に負けないような付加価値をもつ物件に再生することです。

原状回復以上のプラスを生み出す修繕がなされているリノベーション物件は、中古物件でありながらキレイで使い勝手のいい住まいになっていること多くあります。加えて、購入後に自分自身で手を入れる必要がほとんどなく、すぐに入居しやすいのも特徴のひとつだといえるでしょう。

しかし、リノベーション物件のメリットは、それだけではありません。

仲介手数料の考え方

『仲介手数料が無料の物件を探すなら、リノベーション物件が狙い目』といわれる理由を理解するために、まずは「仲介手数料」についてきちんと理解しておきましょう。

物件を購入するとき、多くの場合は不動産会社に依頼して、希望に合致する物件を探すことになります。最終的に購入物件が決まり不動産売買契約を結ぶことになると、買い主は仲介した不動産会社に対して成功報酬、つまり仲介手数料を支払うのです。

マンションを購入する場合の仲介手数料の上限は、「物件の価格×3%+6万円+消費税」と法律で定められています。

たとえば、3,000万円の中古マンションを不動産会社の仲介で購入する場合を考えてみましょう。買い主は不動産会社に対して約104万円(3,000
円×3%=90万)の仲介手数料を支払うことになります。

内訳)
3,000
円×3%=90万
90万+6万=96万
96万×税=103
6800円

では、物件を売却する側はどうかというと、不動産会社に間に入ってもらって買い手を探すのが一般的です。つまり、不動産会社の仲介で買い手が決まった場合、売り主もまた不動産会社に対して成功報酬として仲介手数料を支払います。

そのため、買い手と売り手を仲介した不動産会社がひとつの会社であれば、その会社は、物件の買い主と売り主の両方から仲介手数料を得ることができるのです。このように、不動産会社が買い主と売り主の双方から仲介手数料を受け取る取り引きは「両手(取引)」といわれます。

とはいえ、物件を購入・売買する場合には必ず仲介手数料を支払わなければならないわけではありません。購入する場合も売却する場合も、不動産会社が仲介しなければ仲介手数料は発生しないからです。

リノベーション物件に仲介手数料無料が多い理由

それでは、「仲介手数料が無料の物件を購入したいと考えるなら、リノベーション物件がおすすめ」といわれるのはどうしてなのでしょうか。それは、リノベーション物件の場合、不動産会社やリノベーションの施工を行う会社が自ら「売り主」となって物件を販売していることが多いからです。

中古物件のなかには、売り主が直接販売している「売主物件」というものがあります。

この売り主は、個人であることもあれば法人であることもあり、ケースはさまざまです。いずれの場合でも、こうした物件を、『不動産会社などの仲介を間に入れることなく売り主から直接購入』すれば、買い手は仲介手数料を支払う必要がないということになります。

売却される中古マンションは、一般的には個人が売り主であることが多く、不動産会社の仲介を得て売却(買い手からすれば購入)するという流れが一般的です。

しかし、リノベーション物件の場合は、不動産会社やリノベーション施工会社などが売り主となっていることが少なくありません。これは、不動産会社やリノベーション施工会社などが中古物件を買い取り、その物件に自社でリノベーションを施してから再販することが多いからです。

その場合、不動産会社やリノベーション施工会社が売り主の「売主物件」ということになり、直接購入によって仲介手数料が無料になる――これが、冒頭で述べた「仲介手数料が無料の物件を購入したいと考えるなら、リノベーション物件がおすすめ」の理由です。

ただし、リノベーション物件がすべて仲介料手数無料というわけではありませんので、注意してください。

物件情報に記載されている取引態様(取引形態)が「仲介(媒介)」となっている場合、売り主と買い主の相手に仲介が入っている取り引きと考えられます。そうであれば、仲介手数料が発生することになりますので、取引態様が「売主」となっているかどうか、確認しましょう。

リノベーション物件がおすすめな理由はほかにもある

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ある地域で都市計画が定められると、その対象区域では建物の構造や高さ、面積などが制限されます。

都市計画が進んでいる現在、地域によっては建設可能なマンションの仕様が大きく限られたり、建築自体が不可能ということも珍しくありません。そのため、売れるマンションを建設しようと思っても、いい立地を選べないということがままあります。

一方、築年数が一定以上経過した中古マンションのリノベーション物件は、都市計画が今のように進む前に建てられたものです。したがって、好立地でも都市計画の影響をそれほど受けずに建設できたマンションが多く存在しています。

また、特に都市部やターミナル駅の周辺では商業施設や住宅の建設がすでに進んでいることが多く、マンションを建設できるような土地はそうそうありません。

つまり、いい立地はいわば“早い者勝ち”である状況において、先んじて建設されていた中古マンションは、それだけ早くに場所を確保できていたお得な物件と考えることができるでしょう。そうした理由から、リノベーション物件では好立地の物件を見つけやすいというメリットもあります。

加えて、リノベーション物件の場合、配管などの給排水設備が新調されていることが多いのも見逃せない利点です。

一般的に、配管などは20年で取り替える必要があるといわれています。そのため、配管の材質にもよりますが鉄管を使用している古いマンションでは、配管の錆がとんでもないことになっているという場合もあるでしょう。

ところが、壁や床などを撤去して大規模な工事を行うようなリノベーションの場合、水道管や排水管なども耐久性の高いものに交換するといったケースがあります。このことから、リノベーション物件を確認しにいった際には、配管にどんな対策をしたのかチェックするのもいいでしょう。

アフターフォローが付いた物件もある

リノベーション物件の場合、中古であるにも関わらず、新築のようにキレイな家に住むことができます。反面、工事段階では気づかれなかったような不具合が出てくる心配もあるでしょう。

リノベーション物件には、そうした場合に対応するアフターフォローが付いているものもあります。ただし、フォローの内容は売り主によってそれぞれです。

たとえばある会社では、「引き渡し時にアフターサービスの保証書を発行する」「不具合などの問い合わせに対して、まずは即日対応する」「不具合の現場確認段階で、可能であればその場で手直しや施工を行う」といった内容を掲げています。

別の会社では、「工事に対して最長10年保証する」「2回の無料定期点検を行う」といったフォローが用意されています。この無料点検の回数を多くして安心をうたっている会社もあります。

アフターフォローが付いているかどうか、付いている場合、どのようなサービスを提供してもらえるのか、といった点についてもリノベーション物件購入検討時に確認しておくと安心です。

おわりに

マンションの法定耐用年数は、鉄筋コンクリート(RC)造や鉄筋鉄骨コンクリート(SRC)造の場合は47年と法律で定められています。しかし、この法律耐用年数は税制の観点から考えられた目安であり、実質的な寿命ではありません。

マンションは、定期的にきちんとメンテナンスを施し、必要な設備交換や補修工事を行うことで、寿命を延ばすことができるとされています。

また、リノベーションでどのような工事をするかは物件によってさまざまです。このとき、適切なリノベーションを行うことで、築年数からは想像できないような、素敵な部屋に仕上げることができるでしょう。

そして、リノベーション物件は、買い主にとって『仲介手数料が無料になることが多い』という大きなメリットがあります。そうしたこともふまえて物件探しをすることで、よりよい住まい探しが広がるに違いありません。