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マイホームブック(byスターフォレスト) > 不動産・住宅購入マニュアル > 中古マンション購入で失敗しないための15個の注意点

2018-04-02

中古マンション購入で失敗しないための15個の注意点

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マンションを購入しようとするとき、「せっかく買うなら新築がいい」と考える方は少なくないでしょう。しかし、新築の物件は安くありません。一方で、築年数によっては新築物件の半額になることもある中古物件の安さは魅力的です。さらに、中古物件には安いこと以外にもメリットがあり、検討する価値が高いものなのです。

とはいえ、中古マンションの安さとメリットを最大限に生かした物件選びをするためには、注意すべきポイントもあります。新築とは異なる「中古だからこそ注意すべきポイント」はどのような点なのか、失敗しないために確認しておきましょう。

中古マンションは安いからお得というだけではない

築年数が経過した中古マンションは、新築マンションより安価で購入することができます。その半面、中古マンションは「安いけど、その分古くて劣っている」と考えられがちです。しかし、浮いた購入資金で物件をリフォームすれば、中古物件でも新築同様にすることができたり、自分の好みに合う物件にすることも可能になります。

加えて、中古マンションは立地の面でもメリットがあります。これから建てる新築マンションは、今空いている土地または空く予定がある土地にしか建てることができませんが、駅の近くや商業施設の近くといった便利な場所にはすでにさまざまな施設が入っていることが大半です。

一方、過去に建てられた中古マンションは、その段階でいい立地をおさえているわけですから、新築物件よりも利便性の高い好立地にある住宅を選べる可能性も高まるわけです。絶えず建築の進むマンションでは中古物件は増えていく一方ですから、中古物件を購入対象に加えることで、選択肢はより一層広がることになります。

このように、中古マンションには、安さ以外にもメリットがあるものなのです。とはいえ、中古物件にはやはり新築とは異なるところがあるのも事実。中古物件ならではの注意点があります。中古マンションを購入しようと考える際には、こうした注意点を必ずチェックしておきましょう。

中古マンション購入で失敗しないための15個の注意点

築年数

中古マンションは築年数が経過している物件ほど安価になり、築20年から25年程度で底値になる傾向があります。このことは、将来的に売却を考える場合、値崩れの心配も少なくできるという利点があります。

建物の耐震性

中古物件で大きく気になる点の一つ。1981年6月以降に建築確認を受けた物件か、それ以前に建てられた物件で耐震診断に基づいた改修工事を行って耐震基準適合証明を受けた物件は、新耐震基準をクリアしているといえます。関連して、災害時の避難経路も確認しておくと安心です。

地域の災害への強さ

マンションが建っている地域が、地盤の強い地域かどうかという点も、耐震性に大きく影響する要素です。自治体資料などでハザードマップを確認し、水害や土砂災害、火災の危険地域になっていないか確認しておきましょう。合わせて、災害時の避難場所が近くにあるかも確認しておきたいところ。

立地のよさ

快適に生活するにあたって、立地のよさは重要なポイントです。学校や会社へのアクセスがしやすいところか、最寄り駅までの距離がどのぐらいか、最寄り駅に停まる電車の種類や始発・終電の時間、よく出かける方は都市部や商業施設へのアクセスなども影響します。資産価値を考えるうえでも、立地のよさは見逃せません。都市部の立地かどうか、近所に好ましくない施設がないかどうかをチェックします。

外観、共用設備の古さ

外壁や廊下にひび割れや塗装・タイルが欠けているところがないか、屋上防水がふくらんでいたり水たまりができていたりしないかといった老朽化と、エレベーターの数や待たずに乗ることができるか、消火器や警報器の場所なども確認しておきましょう。海の近くの物件は、潮風による塩害も心配です。

専有部分の設備の古さ

築年数が経過している物件は老朽化が心配です。玄関や室内のドア・窓がスムーズに開閉できるか、壁や天井に雨漏りの形跡がないかなどをチェックしましょう。設備・仕様の古さでは、電気・ガスの容量が十分足りるものになっているか、インターネット環境(光回線、Wi-Fi)やBS・CS放送に対応しているかといった点も重要です。

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水回りの設備

水回りは劣化が早まりやすいところで、中古物件では特にケアすべきポイントの一つです。水漏れやカビ、いやなにおいなどの形跡がないか、水道は問題なく使用できるかといった点もチェックしておきましょう。

防犯性

築年数が経過している物件では、当時と今とで求められる防犯性もかわってきています。共用部分で確認しておきたいのは、オートロックや防犯カメラの設置状況、ホームセキュリティシステムへの対応。駐車場・駐輪場やごみ置き場、廊下などが夜も明るくきちんと視認できるようになっていることも大切です。

専有部分では、玄関の鍵の交換とドアチェーンは必須です。インターホンも、訪問者の声だけでなく姿も確認できるものがほしいところです。玄関や窓などからの侵入を防止できるようになっているかも要チェック。

治安のよし悪し

周辺環境を情報面から確認するのも大切ですが、朝晩それぞれ自分で歩いてみることで実際の状況をよりきちんと確認できます。周囲をよく見通せるか、夜間でも人通りがある程度あるのかどうか、街灯の明かりは十分足りているかなどを見ていきましょう。可能であればほかの住人に話を聞いてみるとなおいいでしょう。

管理が行き届いているか

「マンションは管理能力を購入すべし」といわれるほど重要な要素です。エントランスや廊下、ごみ捨て場などの共用部分がきれいに保たれているか、電球は切れていないか、外壁に亀裂などがないかどうか、目視で確認しましょう。

管理組合・理事会

管理能力に関連して、管理組合・理事会の組織・稼働状況も確認が必要です。総会は定期的に開催されているか、収支決算は毎年公表されているか、管理業務や会計業務を適切に外部の管理会社に委託しているかといった点に着目します。

修繕計画

適切な修繕管理がなされているかどうかは、マンションの寿命に大きく関わります。過去にどのような修繕がなされたかといった記録や、定期的なメンテナンスの有無については確認を求めましょう。今後の修繕計画がどうなっているか、修繕積立金の積立に不足がないか、延滞がないかといった点も、しっかりチェックしましょう。

希望しているリフォーム・リノベーションを実行できるか

リフォーム・リノベーションで自分好みに変更しようと考えていても、さまざまな制限から思うように変更できないことがあります。まずは管理規約上の制限がある場合がありますので、管理規約を確認しておきましょう。

もう1つは仕様の問題からくる制限です。壊すことができない壁があると間取りの変更可能な範囲が限られます。配管の関係で、キッチンや浴室、トイレなどの水回りの移動が難しいこともありますので、合わせて確認しておきたいところです。

住宅ローン減税を受けられるか

住宅ローンを利用して住宅を購入した場合、ローン残高に応じて税金の控除を受けることができますが、この「住宅ローン減税」を受けるには、購入しようとする物件が一定の要件を満たす必要があります。

引き渡しを受けたあとの保証やアフターサービスがあるか

実際に住みはじめたあとで初めてわかる不具合もあります。新築住宅であれば10年間の瑕疵担保責任が義務付けられていますが、中古住宅の場合は保証期間が短くなります。そこで不動産会社などが、別途「住宅設備保証サービス」などを用意しているケースがあります。取り扱いは不動産会社によって異なりますので、あらかじめ確認を。

目先の損得に惑わされず、本当にいい物件を見つけよう

安価で実は利点も多い中古マンションですが、安い物件には、安いなりの理由があります。

築年数が経過して老朽化が進んでいるのであればリフォームなどで対応可能ですが、実はほかにも安く売られるだけの事情があるのだとしたら、「安物買いの銭失い」になってしまいかねません。

安いとはいえ、住宅は大きな買い物です。住まいとしての価格や快適性だけでなく、将来的な資産価値も重要なポイントになります。安さだけに飛びつかず、じっくり確認したうえで判断しましょう。

おわりに

中古マンションの安さは大きな魅力ですが、本当に安くてお得な物件を選ぶためには、中古ならではのきちんと確認しておくべきポイントがあります。

そして、最後に大切なのは、「自分や家族が本当にほしいと思える物件かどうか」ということ。不安を解消し、納得して物件を選ぶために、重要な注意点をきっちり確認しておくことが求められます。