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2018-02-16

アパート経営で失敗しがちな5個のパターン、失敗例を知って成功につなげよう

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このご時世、いつ今の収入が不安定になるかわからなくて不安ですよね。だからこそ、毎月安定した収入源を確保しておきたいと思うところです。

かといって副業は禁止だったり、時間的な余裕もない人がほとんどです。そんな方こそ、アパート経営を検討してみてはいかがでしょうか。

成功するにはコツがいりますが、今の収入で万が一のことがあった時に、ジタバタせずに済みますよ!

甘い考えでアパート経営を始めると失敗する

アパート経営をオススメするにあたって、まずご注意いただきたいことがあります。

まず、アパート経営を始めれば、不労所得をゲットできてウハウハ…!なんて考えのもとでスタートしようとはしていませんか?もしそうであれば、あなたは確実に失敗します。

アパート経営は、何の知識もなく、楽して収入を得る術ではないのです。ともすれば、手におえないほどの負債を抱えることになるかも知れない諸刃の剣ともいえるでしょう。

だからこそ、事前に失敗に陥りやすいパターンを知っておき、未然に防ぐことがまずは成功の第一歩でもあるのです。

アパート経営で失敗しがちな5個のパターン

失敗パターンを知っておきましょう!と一言に言ってもさまざまなパターンがあります。自分だったらどのパターンに陥る危険性があるのかを冷静に考えてみましょう。

その1:アパートを打ち出の小槌と思ってしまう

これは先程も冒頭で書いたとおりです。アパート経営を始めれば、自然と収入が入ってくるなんて甘い考えをお持ちではありませんか?

言うまでもないことですが、入居者がいない状態では何の家賃収入も発生しないので、収入ゼロどころか赤字なのです。これはアパートにかぎらずマンション経営でも同じです。

これら2つの比較に関してはこちらの記事を御覧ください。マンション経営とアパート経営はどちらが投資に向いている?メリットとデメリットを比較 | マイホームブック(byスターフォレスト)

その2:利回りの上辺ばかりを注視してしまう

一般的にアパート経営において利回りと言われる「表面利回り」は以下のような計算となります。

表面利回り(%)=年間の賃料÷物件価格×100

この数値が高いのであれば、利益は多いことになりますし、アパートそのものを安く手に入れることができれば、当然利回りはよくなります。

しかしながら、安く手に入れたアパートで利回りばかりを高くしようとすれば、必然的にメンテナンス費用などが想定以上にかかってしまったり、入居者が見つからない状態が長く続くようなことにつながります。

アパート経営にかかるコストについてはこちらの記事がおすすめです。不動産投資をしてオーナーになるなら把握しておくべきアパート経営にかかる6つのコスト | マイホームブック(byスターフォレスト)

その3:よく知らない場所で突然アパートを購入してしまう

今検討している物件はありますか?もしあるならば、その場所はあなたにとって身近で土地勘のある場所でしょうか?

アパートのそばには便利なスーパーマーケット、コンビニエンス・ストアやドラッグストア、かかりつけにできそうなクリニックはありますか?

そのエリアで最近物騒なことは起きていませんか?もしそれがわからないのであれば、購入すべき物件ではありません。入居者像も描けない物件で利益を得るのは絶望的というものです。

その4:アパートの管理に不安がある

今お勤めの場所で、毎月お給料として収入があるのは、毎日きちんと出勤しまじめに勤務をしているからですよね。これはアパート経営においても欠かせない条件なのです。

無論、毎日アパートの様子を見に行く必要はないですが、管理は小まめにできなければアパート経営には向きません。

その5:「節税」のために赤字でも続けようとしてしまう

「不動産投資で節税しませんか?」などという謳い文句で電話をかけてくる不動産関係会社や、インターネット記事を目にする機会は多いと思います。

アパート経営に関心を持っている方であれば尚更です。確かに、うまくやりくりをすれば節税になりますが、赤字のままで続けていても決してメリットはありません。

そればかりではなく、金融機関からの信用を失い、現金が焦げ付くという最悪な状態に陥るリスクすらあるのです。資金繰りには冷静さと継続性が欠かせません。

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失敗パターンを知っておけば回避できる(対策が練れます!)

これまで恐ろしい失敗パターンばかりご紹介してきましたが、それでもアパート経営は成功する方法があり、またオススメの方法でもあるのです。ご紹介した5つの失敗パターンにはどのように対応すればいいのか、それを把握しておけば良いのです。

対策1:アパートを打ち出の小槌と思わない

アパート経営を甘く見てはいけません。オーナーとしてまず意識したいのは、退去者が次から次へと出ないようにすることです。しかし、お引っ越ししてしまう人も出るでしょう。

そんな時にはすぐに対応してくれる不動産仲介業の方と関係を作り、空室が出ただけで一気に赤字にならないようにする、ということがポイントとなります。

対策2:利回りの上辺ばかりを注視しない

安く売り出されているアパートには何かしら原因があるものだと考えましょう。そのリスクを負うよりも、適正価格でアパートを購入して安定した収入源にするほうが精神的には安定します。

対策3:土地勘のある場所で購入する

先にあげた例のように、近くにどのようなものがあるかだけではなく、エリアの特性などもキチンとわかっている場所でアパートを購入しましょう。自分の住んでいるエリアから何時間もかかるような場所にある物件の購入は、初心者に絶対にオススメできない投資方法です。

対策4:アパートの管理はプロに任せる

入居者からの急な連絡にも対応しなくてはならないですし、緊急時に対応ミスがあると一気に信頼を失ってしまい退去につながります。一般的に賃料収入の5~8%を負担することになりますが、アパートの管理は専門の管理会社に依頼しましょう。

対策5:シビアな資金繰り意識を持つ

手元にキャッシュがなくなってしまえば、不労所得どころの話ではなくなってしまいます。アパート経営には、不測の事態(雨漏りや各種故障)が起きるものです。

いつ何時もスムーズに対応できてこそアパート経営者です。そのためにも、普段から資金の焦げ付きがないように気を回しておきましょう。

おわりに

アパート経営に関するネガティブなインターネット記事を目にして不安になりながら検討していた方も少なくないでしょう。リスクは当然伴いますが、それ以上にメリットもしっかり多いのがアパート経営です。

ただし、経営者となるからには、さまざまなポイントに注意しなくてはなりません。今回ご紹介した5つのポイントを押さえておくだけでも、初心者にありがちな失敗に陥ることはまず避けられるでしょう。