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マイホームブック(byスターフォレスト) > 不動産売買お役立ち > 不動産投資をしてオーナーになるなら把握しておくべきアパート経営にかかる6つのコスト

2017-09-13

不動産投資をしてオーナーになるなら把握しておくべきアパート経営にかかる6つのコスト

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不動産投資は物件を買えばそれでおしまい、そんな風に考えていませんか?残念ながらそんな簡単に収入が得られるものではありません。むしろ、物件を購入してからが本当のスタートともいえるでしょう。

入居者を募るためには宣伝をしなければなりませんし、必要に応じてアパートの外観や内装を修繕しなければなりません。もちろん、それらは無料でできるものではなく、ある程度のコスト、費用がかかります。

コストの管理がアパート経営の成功のカギ

物件を購入する際の決め手となるのは、どれくらいの利回りが期待できるかでしょう。利回りが高いほど早くに投資資金を回収できることになり、失敗のリスクを大きく下げられます。

ただ、利回りを正確に計算するには、経営に関わるあらゆるコストを正しく把握しなければなりません。これは不動産経営の経験がないと抜けもれなく見積もることは難しく、後から想定外のコストが発生し、予想していた利益に全く届かなかった、というケースもよく起こります。

以下でアパート経営にかかる代表的なコストを解説していくので、不動産投資を検討しているなら必ず目を通しておいてくださいね。

アパート経営にかかる6つのコスト

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修繕費

入居者が退去するたびに発生する費用です。敷金である程度まかなえることもありますが、多くの場合でそれ以上の修繕費がかかります。

また、アパートを一棟単位で購入しているなら、外観や内装にも配慮しなければならず、時間経過で自然に劣化していくため、数年に一度は修繕、もしくはリフォームが必要になるでしょう。

広告費

入居希望者を募る方法はいくつかありますが、最もメジャーなのは不動産会社に依頼して募集してもらう方法でしょう。間口が一番広いため、物件に問題がなければ簡単に入居者が決まることも多いです。

ただ、不動産会社に物件の掲載を依頼すると広告費(仲介料)がかかります。相場は家賃の1~3ヵ月分であり、掲載を依頼したタイミングではなく、入居者が決まったときに支払うのが一般的です。

管理費

アパート経営を自分一人で行おうとするとかなりの手間がかかります。清掃会社の手配や入居者からのクレームの対応など、さらに予想外の出来事にも対応しなければなりません。

そのため、実際の管理は管理会社に委託することが多く、これによりオーナーの負担を大きく減らすことが可能です。もちろん管理業務を委託すると相応の費用がかかります。業務をどれくらい任せるかによって費用は変わりますが、家賃の5%程度が目安だと考えておきましょう。

固定資産税、都市計画税

不動産を所有すると、固定資産税が年に1回発生します。さらに東京都心や大阪の中心部など、都市部であればさらに都市計画税がかかることもあるでしょう。

固定資産税の計算方法はややこしいのでここでは割愛しますが、物件を購入する前におおよそでいいので計算しておいてくださいね。

火災保険料、地震保険料

万が一火災が発生した場合に備えて、火災保険には必ず加入しておきましょう。また、地震や津波といった自然災害にも対応できるように地震保険にも入っておくべきです。

所得税、住民税

所有しているアパートから収益が上がり、年間を通した所得が黒字であった場合、翌年にそれに応じた所得税と住民税がかかります。ただ、経費をうまく計上していけば所得を抑えられるので、これらの税金を大きく軽減することが可能です。

アパート経営に関わるものであればなんでも経費にできます。たとえば、不動産経営を勉強するための本、またはセミナー参加費やそれに関わる交通費、物件の修繕費ももちろん経費として計上できることを覚えておきましょう。

コストを含めて収益性が高い物件か判断しよう

思ったよりいろんなコストがかかるとわかって驚いたのではないでしょうか?これら以外にも状況によってはさまざまな費用がかかります。

収益や利回りを予測する際は、これらのコストを必ず念頭に置いて計算するようにしましょう。収益はあるけれどコストのせいで赤字経営、なんてことにならないように注意してくださいね。

おわりに

どんなコストがかかるかよくわからない場合は、まず不動産屋に相談してみましょう。彼らは不動産のプロですから、ケースに応じてどれくらいのコストがかかるのか詳しく教えてもらえますよ。

もちろん、自分でもある程度は勉強して、不動産経営に関する知識は身につけてください。