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マイホームブック(byスターフォレスト) > 不動産売買お役立ち > アパートローンとは? 住宅ローンとの違いや審査基準を解説

2018-01-04

アパートローンとは? 住宅ローンとの違いや審査基準を解説

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住宅物件を購入しようとするとき、多くの方が住宅ローンを利用するでしょう。同じように、不動産の購入時に利用されるローンとして、「アパートローン」というものもあります。

一見似たようなローンに見える住宅ローンとアパートローンですが、それぞれ利用目的が異なります。

住宅ローンとアパートローンの違いは、物件の購入を考えている方、特に不動産投資を目的として検討している方や、これから賃貸経営を始めようと考えている方に大きく影響する可能性があります。

資金計画を考えるにあたって、住宅ローンとアパートローンの違いをきちんと理解しておきましょう。

アパートローンとは?

一般的に「アパートローン」とは、自分が住む物件としてではなく、投資などの目的で賃貸経営するアパートやマンションなどの不動産物件を得る場合に利用することができるローンです。そのため、賃料収入が返済に充てられることを想定されています。

アパートローンは、物件の購入だけではなく、建築やリフォーム、以前から借り入れているアパートローンの借り換えや、すでに所有している不動産の底地買い取りなどに利用することができます。

購入も、アパートやマンションの一部屋だけ購入する場合にももちろん利用可能ですし、一棟購入にも対応しています。

アパートローンと住宅ローンの違い

アパートローンと住宅ローンの根本的な違いは、融資の目的にあります。

住宅ローンは、借り入れる本人や家族が住むための不動産を購入することを目的として受ける融資ですが、アパートローンは不動産投資などの事業に必要な資金を融資することが目的です。

住宅ローンの返済原資は借り入れる人の収入になりますので、ローンの借り入れに際しては年収や勤続年数、健康状態などを通して借り入れる人の返済能力が厳しく審査されます。

対して、アパートローンは賃料収入が返済原資になるため、問われるのは賃貸経営の安全性や不動産物件の担保価値ということになります。

アパートローンの審査基準

金融機関などの貸し手が重視するのは、「その物件や事業がどのくらいの収益を生み出すか」という点です。

購入する物件がどのくらいの賃料収入を生み出すか、管理費や修繕費などの経費や支払うべき税金などがどの程度で、最終的に利益がどのくらいになるか――そこから月々の返済可能額が審査されるというわけです。

物件の資産価値も審査の対象です。資産価値に影響する要素は、賃貸経営の成否を左右する要素になるだけでなく、万一ローンの返済が滞った場合の担保としても重要であるためです。

同様に、借り手自身の資産状況も万一の対処を考えるうえでははずせない点であり、確定申告書や源泉徴収票の提出が求められるケースが大半です。

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金融機関ごとの審査基準の違い

アパートローンの審査基準は、さらに金融機関ごとにも違いがあります。

たとえば、最も審査の厳しいとされるメガバンクは、借り手自身の自己資金や収入状況などに求められるハードルが高いとされます。

地域の経済発展への寄与が重要な役割である地方銀行は、購入する物件の場所と地方銀行の支店の位置関係が大切な審査ポイントになることも。

同じく地域の経済発展を目的とする信用金庫は、該当地域の居住者であることや経営者の信用が重視される傾向があります。

政府系金融機関の日本政策金融公庫や商工中金も、耐用年数や高利回りなど、物件に求められる条件は低くありません。

貸金業法に基づいて設立されているノンバンクは、融資には積極的な姿勢であることが多く、審査基準も他の金融機関に比べて比較的緩めとされますが、その分金利が高い点については注意が必要です。

複数の金融機関のアパートローンを比較して選ぼう

このように、同じアパートローンでも、金融期間によって融資の審査基準に違いがあります。

審査基準の違いは、融資を受けられる金額や金利の高さとも関係します。そのほか、個々のローン商品によってもその借り入れ条件はさまざまですし、物件や賃貸経営の状況によっても結果は大きく異なることになります。

アパートローンを利用しようと考えるならば、複数の金融機関のローン商品をきちんと調べて比較したうえで、複数の金融機関に借り入れを相談しましょう。

一つの金融機関で審査が通らなくても別の金融機関であれば借り入れが可能となることもありますし、同じように審査を通過しても条件を比較交渉することでより好条件で借り入れることが可能になるケースもあるのです。

おわりに

不動産投資の目的で物件を購入する場合には、自分の住まいを購入するときに利用する住宅ローンを使うことはできません。

そして、賃貸経営を進めていくうえでは、ローンでどの程度融資を受けられるかということと、その返済負荷がどうなるかという点は、重要なポイントです。

最大限にいい条件でアパートローンを借り入れるためには、事業計画をきちんと練り上げると同時に、アパートローンについても比較検討しながら交渉を進めていきましょう。