• TOP
  • 住宅購入
  • リフォーム・リノベーション
  • お金・制度
  • 地域紹介
  • コラム
マイホームブック(byスターフォレスト) > 不動産売買お役立ち > 不動産投資をするなら利回りを正しく理解しておこう! 利回りの計算方法や考え方

2018-04-25

不動産投資をするなら利回りを正しく理解しておこう! 利回りの計算方法や考え方

1


不動産投資についての情報を収集していると、「利回り」という言葉がよく出てきます。利回りというのは、投資の収益計算においては不可欠のもの。金融商品への投資でも利回りがありますし、不動産投資には不動産投資の利回りがあります。

利回りの理解や計算を間違えていると、投資の成否の判断もきちんとできません。しかし、この利回りとはどういうものなのか、最初はなかなか理解しづらいということも。そこで、利回りとはどういうものなのか、どのように計算すればいいのかといったことを改めて理解しておきましょう。

利回りとは?

「利回り(年利回り)」というのは、投資した金額に対して収益がどのくらい生まれたかということを割合で示したもので、1年あたりの平均値で計算しています。

例えば、金融商品に100万円投資して3年間の運用で25万円の分配金を受け取り、最終的にその金融商品を120万円で売却できたとします。その場合、3年間で得た利益(分配金+売却差益)は、(分配金25万円+売却益120万円)ー(購入した100万円)=45万円。1年あたり15万円の利益を生んだということになり、年利回りは15%ということになります。

不動産投資における利回りの考え方

不動産投資における利回りは、投資した額に対して家賃収入をどのくらい創出できたかを示し、「表面利回り(グロス利回り)」と「実質利回り(ネット利回り)」があります。

「表面利回り(グロス利回り)」は、不動産投資にかかる経費(費用)を加味せずに得た収入額での利回りをみるもので、「粗利回り」とも呼ばれます。その計算式は、「不動産投資で得た収入額÷投資額(不動産購入額)」です。

しかし、実際の不動産投資には、固定資産税などの税金を支払ったり、物件を維持管理するための費用、設備を修繕したりするための費用などさまざまな経費がかかり、家賃収入がそのまま利益として懐に入るわけではありません。

そうした経費を加味し、実際の利益をみて考える利回りが「実質利回り(ネット利回り)」。計算式は、「(不動産の総収入-総費用)÷投資額(不動産購入額)」で示されます。

2

利回りの計算方法

不動産の購入代金が1500万円、1カ月の家賃が10万円、税金や維持管理のための費用で年間60万円の出費があるケースで考えてみます。

表面利回りは、(家賃10万円×12カ月)÷不動産購入額1500万円=8%
実質利回りは、{(家賃10万円×12カ月)-年間費用60万円}÷不動産購入額1500万円=4%

物件を探していると、物件情報に利回りが記載されているのを目にすることがありますが、そのほとんどは表面利回りです。しかし、実際には、そこから費用が差し引かれた金額が利益として手元に入ることになり、上記の計算式でいえば年8%の利回りを見込んでいたものが実際には4%となるのです。

また、利回りの数値は、投資すべき額を判断するための材料にもなります。この計算式を少し変えると、以下のとおりです。

投資額(不動産購入額)=不動産投資で得た収入額÷表面利回り
投資額(不動産購入額)=(不動産の総収入-総費用)÷実質利回り

つまり、投資する人がどの程度の利回りを期待するかによって、投資額が変わるということを意味しています。たとえば、表面利回りが8%では足らず10%必要だと考えるならば、投資すべき額は

(家賃10万円×12カ月)÷表面利回り10%=投資すべき額(不動産購入にまわすべき額)は1200万円

ということになるのです。

不動産投資をするなら利回りを正しく理解しておこう

このように、不動産投資における利回りは、得られる利益をはかる指標としてだけでなく、どの程度投資すべきかということを考えるうえでも重要です。その利回り自体も、表面利回りで見るか実質利回りで見るかということだけでなく、リスク要因などを含んでどの程度期待するかということも考えなければなりません。

たとえば、現状で想定される表面利回りが8%であったとしても、空き室や少子高齢化などのリスク要因からハイリスクである状況を見込んで、ハイリターンを求めて期待する利回りを高くするといった考え方が必要になります。

そのほか、不動産投資の利回りは、地域性や経済情勢など、さまざまな要素の影響を受けます。不動産投資を行うなら、このように、利回りの存在と影響を与えるさまざまな要素について理解しておく必要があるのです。

おわりに

不動産投資は、中古のマンションやアパート物件を安価で購入できればそれだけ高利回りが期待できると考えがちです。しかしながらその利回りは、入居者を確保することができ、家賃滞納などのトラブルも起こっていない状態のときのもの。賃貸経営においては空き室リスクも高く、家賃滞納などのトラブルもあり得ます。

さらに、見ている利回りが表面利回りであれば、経費を含めて実質利回りで考えると大きな相違が生じることもあります。不動産投資をするうえではこうしたことをきちんと理解し、見るべき「利回り」をきちんと見て判断できるようになっておきましょう。