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マイホームブック(byスターフォレスト) > 不動産売買お役立ち > 知らないと損する中古マンション仲介手数料の裏話~相場や計算方法、不動産屋の儲けの仕組みまで~

2017-03-29

知らないと損する中古マンション仲介手数料の裏話~相場や計算方法、不動産屋の儲けの仕組みまで~

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不動産会社を介して中古マンションを購入する際は、多くの場合仲介手数料が発生します。仲介手数料とはこの物件を紹介、また、売主との仲介をしてくれてありがとう、という紹介料のようなものです。

ただ、この仲介手数料は意外に高額です。例えば、3000万円の中古マンションを購入すると、最大で100万円近くの手数料が発生します。ですが、様々な不動産会社を回っているうちに、同じ物件でも仲介手数料が違うことに気がつくかもしれません。

どうして同じ物件でも手数料に差がでてくるのでしょうか?仲介手数料の仕組みと絡めて解説します。

同じ中古マンションでも仲介手数料の金額が違う?

上述したように、同じ中古マンションでも不動産会社によって仲介手数料が異なることがあります。これは、仲介手数料の金額は法律などで定められておらず、上限額が設定されているのみだからです。そのため、手数料をいくらに設定するかは上限額を超えない限りにおいて、業者の自由ということになります。

仲介手数料の計算方法は?

仲介手数料の上限額の計算方法は、物件価格×3%+6万円です。これは簡易的な計算方法で、正しい計算方法はまた別にあるのですが、非常にややこしいため、多くの場合こちらを使って説明されます。最終的な計算結果は変わらないので安心してください。

また、仲介手数料には消費税が課税されるので、この計算結果に1.08をかけた数字が実際の上限額になります。

仲介手数料の相場について

少し昔までは、ほぼ全ての不動産会社が仲介手数料を上限額に設定していました。そのため、どの業者で購入しても仲介手数料は変わらなかったのですね。しかし最近では、仲介手数料を減額、無料にして他の業者と差をつける不動産会社が増加しています。

他の業者より100万円近く安く購入できるのは魅力的ですよね。こうして多くの見込み客を呼び込み、商売をおこなうことで大きな利益を上げているのです。

どうして仲介手数料を無料にできるのか?

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仲介手数料は不動産会社にとって主要な収入源となるものです。これを減らしたり、無くしたりすると利益に大きな影響がでてきます。ではなぜ、仲介手数料を無料にすることができるのでしょうか?

答えは大きく分けて2つあります。まず一つは、売主から仲介手数料を得ることで、買主からの手数料を減額しているパターンです。

不動産会社は売主と買主を仲介する役目をしており、買主が物件を購入した際には売主にも仲介手数料を請求しています。これなら仲介手数料を2倍得ることができため、業者にするととても嬉しい状況です。これを業界の用語で「両手」と呼びます。

ただ、これは売主と買主の間を仲介する不動産会社が一つだけだった場合です。売主と買主の間にもう一つ不動産会社が仲介すると、売主?不動産会社①?不動産会社②?買主となり、売主からの仲介手数料は不動産会社①に、買主からの仲介手数料は不動産会社②に入ることになります。これでは片方からしか手数料を得ることができません。これを「片手」と呼びます。

したがって、最近増えている仲介手数料無料の業者は、「両手」の案件を集めて、売主から得られる手数料で最低限の収入を確保し、買主への手数料は無料として販売しているのです。

もう一つの答えとして、仲介手数料無料の業者の多くはインターネットを最大限活用し、人的コストなどを下げることで利益を確保しているパターンです。こうすることで仲介手数料を減額、無料にしても営業をおこなっていくことができます。

おわりに

仲介手数料の仕組みを知っておくと、中古マンション購入時に便利です。どうして手数料を無料にできるのかまでを知っておくとよりGoodですね。

しかし、手数料が無料だからいい業者、というわけではありません。上述したような仕組みを活かし、企業努力の結果としての手数料無料なら問題ありませんが、手数料を無料にする代わりに他の費用を引き上げるなど、詐欺まがいのことをしている業者も存在します。

仲介手数料の相場を知り、その価格の根拠をしっかり見極めたうえでお得な中古マンション購入を目指していきましょう。