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マイホームブック(byスターフォレスト) > 不動産売買お役立ち > 【中古マンション購入時の判断ポイント】1981年以前建築かそれ以降の建築か

2018-09-03

【中古マンション購入時の判断ポイント】1981年以前建築かそれ以降の建築か

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築年数が経過している中古物件は、お得に買いやすい対象として注目を集めることが多いものです。しかし、同じように「築年数○十年」の物件でも、建築された年によって大きな違いがあることもあります。

では、具体的にはどのような違いがあるのでしょうか?これより解説していきます。

1981年に耐震基準が大幅改正され新耐震基準が施行

建物を建築するにあたって遵守すべき法律の一つが「建築基準法」です。これは、建物を建てる際に最低限守るべきルールであり、災害や社会情勢などを踏まえて検証・改正が繰り返されている「生きた法律」といえます。

建築基準法で定められている項目は多岐にわたりますが、そのなかの一つで多くの関心が集まるのが「耐震基準」でしょう。近年は大きな地震も相次ぎ、今後も南海トラフ地震などの巨大な地震が予測されるなかで、建物の耐震性能は多くの方々が気にするところです。その耐震基準は、大きな地震が起こるたびにその被害状況が検証され、その結果をもとに基準が改正されています。

耐震基準の改正に的を絞って追ってみると、大きく変わったのは1981年の改正です。この3年前である1978年に発生した宮城県沖地震の被害状況を踏まえた大幅改正があり、1981年に求められる耐震性能が大きく向上しました。

これ以降の耐震基準は「新耐震基準」と呼ばれ、それ以前の「旧耐震基準」と区別されています。

1981年以前建築とそれ以降の建築で耐震性が異なる

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建物を建築する際は、そのときの最新の建築基準法を遵守しなければなりません。そして、求められる耐震性能は改正前と後では水準が違います。ということは、その建物がいつ建築され、どの段階の耐震基準に従ったかということによって、その建物が備える耐震性能が違うということなのです。

1981年の大幅改正に関していえば、1980年に建築された建物は「旧耐震基準」に則って建てられていますが、1982年に建築された建物であれば「新耐震基準」を守っていることになります。そうなれば、1982年に建築された建物のほうが、耐震性能が高いと考えられるわけです。

築年数だけを見れば、1980年建築のものも1982年建築のものもそれほど大きく変わらないようにみえますが、耐震性能は大きく違うということになり、さらに木造物件の場合は、2000年に行われた耐震基準の改正も大きく影響します。この点は、中古物件を購入する際には重視すべきポイントでしょう。

1981年以前建築の中古マンションのメリット

それなら、「旧耐震基準」に則って建てられた中古マンションは購入しないほうがいいのかというと、そんなことはありません。旧耐震基準の中古マンションならではのメリットもあるからです。

大きなメリットとしては、安く購入しやすいという点があります。一般的にみても、築年数が経過している中古マンションは築浅の物件に比べて価格が安くなる傾向があります。旧耐震基準の中古マンションではどうしても買い手が避けがちになるため、価格をさらに下げているケースが少なくないのです。

また、好立地の物件を選びやすいというのもポイントです。住宅が続々と建設される日本ではいい条件の土地はなかなか空いておらず、これから建てるマンションでは土地の確保が難しいものです。裏を返せば、数十年前に建てられたマンションではいい場所を選ぶことができていたのです。

加えて、高さ制限がそれほど厳しくなかった時代のマンションであれば、低層の建物のなかに一つだけ高層のマンションが建てられているということも。そうなれば、眺望のよさも期待できます。

1981年以前建築の中古マンションのデメリット

とはいえ、旧耐震基準の中古マンションにはやはりデメリットもあります。多くの方にとって気になる点は、住宅ローン控除を使うことができないということでしょう。

住宅ローンを借り入れて住宅を購入する場合、10年間にわたって税金の控除を受けることができる住宅ローン控除ですが、マンションの場合には「取得日からさかのぼって25年以内に建築された物件であること」という条件があるのです。その住宅ローンについても、「フラット35」では「建築確認日が1981年5月31日以前の住宅の場合は、住宅金融支援機構の定める耐震評価基準に適合していること」が必要とされています。

そのほかにも、不動産取得税や登録免許税の軽減、住宅購入に際して親御さんなどから資金援助を受けた場合の贈与税の非課税制度などの適用を受けられないといったデメリットも。これらについては、築25年以上でも「耐震適合証明書」を取得できれば適用可能となりますが、旧耐震基準のマンションでは取得できないケースが多いのが実状です。

建物について特に注意したいのがコンクリートの性能です。コンクリートの性能は年々改良が進んでおり、数十年前に使われていたコンクリートの性能は最新のものほど強度や寿命が強いわけではありません。長年雨風にさらされていたことで劣化が進んでいることも考えられます。

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1981年以前建築の中古マンション購入時の注意点

したがって、中古物件を購入する際には、「築年数」だけでなく「建築年月日」も必ず確認しましょう。

ただし、1981年より前に建築された建物は買わないほうがいいかといえば、そんなことはありません。建築年とその当時の耐震基準は、その物件が備える性能の目安でしかないからです。その物件が実際にどの程度の性能を備えているかということは、物件ごとに違います。

1981年より前に建てられた中古物件であっても、その物件がきちんとした耐震性能を備えていればいいわけです。それを確認するためには、その物件が耐震診断を受け、必要に応じて耐震補強工事を行っているかという点をチェックしましょう。反対に、新耐震基準で建てられている物件であってもそれだけで安心するのではなく、適宜耐震診断などを活用したいものです。

また、求められる耐震基準は、その建物の資材や構造によっても異なります。購入を考える物件が鉄筋コンクリート造なのか木造なのかによって、耐震基準改正の影響も違いますから、諸条件の組み合わせを確認したうえで判断しましょう。

おわりに

物件を購入しようと思うとき、価格は大きなポイントですが、安さには安いだけの理由があります。内装の古さや設備なども住み心地に影響しますし、売却時の訴求ポイントとしても大きいものですが、建物の基本的な性能もとても重要です。その建物の性能をきちんと見極め、質的な観点も含めてお得と思える物件を探さなければ、「安物買いの銭失い」となってしまうことも。

建築年月日は、耐震性能に見当をつけることができる一つの要素です。築年数と合わせてチェックするようにしましょう。マンションの場合は、修繕計画も合わせて確認が必要です。必要な性能を備えるだけでなく、適切な管理があるかどうかも、建物の寿命に影響するポイントとなります。築年数や価格の数字だけでなく、そうした点も目を光らせておきましょう。