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2018-01-24

競売物件で不動産を購入する流れからメリットと注意点までまとめて解説

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中古マンションや中古一戸建てを探していて、「あと少し安かったら手がとどくのだけれど…」なんて思って経験はありませんか?

新築のみならず、中古市場も価格が年々高騰しており、買いたいと思った物件の値段には驚くことばかりです。

そんな中、市場価格よりも低い価格で住宅を購入することができる方法が一部で注目されるようになってきています。それが、裁判所にて行われている競売物件を購入する方法です。

この記事では、その競売物件について、購入の方法からメリット、注意点までまとめましたので参考にしてみてくださいね。

競売物件とは?

そもそも、この「競売物件」をどのように読みましたか?この字は「けいばいぶっけん」と読みます。

一般的にオークションを意味する「競売」は「きょうばい」と読みますが、裁判所の競売手続きでは「けいばい」と読むことを覚えておきましょう。

話を戻すと、競売物件とは裁判所が手続きをして現金化される不動産を指します。平たく言うと、本来支払い義務のある人が、支払い困難になったため裁判所が差し押さえた物件です。

土地だけ、建物だけ、という場合もありますが地上権が対象となることもあり、地上権は登記もできますので競売で手に入れる人もいます。

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競売物件を購入する流れ

まず大前提として、競売物件を手放すこととなった債務者本人には入札資格がありませんので覚えておきましょう。

それ以外にも、過去に競売で同じ物件を落札したにも関わらず未払いだったことのある人は競売への参加が制限されます。

そのような条件下で慣れば外国人でも参加できます。ただし、農地のような使途が限られている土地の場合には、農業に従事していることを証明する書類が必要となります。

それでは、購入の流れをご説明しましょう。

1.競売物件情報をチェックする

自分が検討している競売物件を管轄する裁判所の競売物件情報は、新聞や情報誌、インターネットで所在地や価格、物件の詳細などを閲覧することができます。

小まめにチェックしておきましょう。さらに詳しい情報が知りたい場合には裁判所にある閲覧室で、3点セットと呼ばれる資料を閲覧するか、BIT(Broadcase Information f Tri-set system)というシステムを経由して確認することになります。

3点セットとは、物件明細書、現況調査報告書、評価書の3点です。

2.入札する

競売の年間スケジュールは、各裁判所のBITでも公開されていますし、裁判所でも確認することができます。

最低でも月に1回程度は行われていますので、問い合わせてみましょう。裁判所の競売物件入札は「期間入札」という方法で行われています。

通常1週間ほど設けられたこの期間の間に入札書を裁判所に提出し、予め決められた開札日にもっとも高い金額をつけた人に落札されます。

入札手数料

入札には、希望する物件の売却基準価格の20%以上の保証金が必要となります。物件が高額になればその分保証金の額も高額となりますので予め覚悟しておきましょう。

また落札できなければこの保証金は戻ってきますが、落札者が最終的に残金を支払わなかったような場合には募集されてしまいますので気をつけましょう。

売却許可決定

裁判所にて落札できた後には、「売却許可決定」がくだされ、登記が変更されます。この過程で少し複雑な書類手続きが生じますが、それを無事乗り越えれば、落札した物件なあなたのものです。

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競売物件を購入するメリット

競売物件を購入するメリットはズバリ「良質な物件との出会い」です。競売物件となった理由はあくまで持ち主の住宅ローン支払い問題ですので、物件そのものには何の問題もありません。

物件に不備があったり、立地条件に難点があったり…という訳あり物件ではないので、安心して購入することができます。

ただし、住宅の状態は素人には判断しにくい部分もあるので、購入前に専門家にきちんと相談し、また購入後には念のためインスペクターによる調査を受けてみるのも良いかもしれませんね。

インスペクションに関してはこちらの記事(リースバックなら自宅売却しても住み続けられる!利用するメリットとデメリット | マイホームブック(byスターフォレスト))を参考にしてみてください。

競売物件を購入する際の注意点

メリットもたくさんある競売物件ですが、注意しておきたいポイントがあります。

1.一括払いしなくてはならない

競売物件の購入は一括支払いとなります。また、保証金として購入代金の20%を前払いする必要もあります。競売物件購入を検討するのであれば、その金額がすぐに用意できなくてはいけません。

落札が困難

市場価格よりも安く購入できるという最大のメリットはありつつも、不動産業者、不動産関連企業、そして知識と経験を持った一般ユーザーが揃って落札しようとしますので、落札に至るのが困難であるともいえます。

また市場価格よりも安く買えなければメリットにはならないのでさじ加減が素人には難しいところです。

内覧はできない

通常住宅を購入する際には、モデルルームも含めて内覧をすることができますが、競売物件に関してはできません。

よって、公開された条件・状態の中から判断する他ありません。落札前に、所有者に許可を得て見ることは法律上は可能ですが、なかなか応じてもらえないかもしれません。

リスクもふまえて購入するかよく検討しよう

気に入った物件を市場価格よりも安く手に入れることができたとしたら、それは儲けものですよね。

しかしながら、そのメリットを得るためにはいくつかの注意点も存在します。この記事でそのうちのいくつかをご紹介しましたが、実際の落札では何が起こるかわかりません。

さまざまなケースに備えて対応できるだけの余裕があることが競売物件購入検討の第一条件とも言えます。リスクを考えた上で購入するか考えましょう。

おわりに

いかがでしたでしょうか。競売と聞くとオークションをイメージされていた方も、この記事を読んで何となく正しいイメージが湧いてきたのではないでしょうか。

現金が十分に用意できていて、気に入った物件が競売にかけられている場合には、チャレンジしてみる以外ありません。

しかし、支払いに不安があったり、落札ということにハードルを感じる場合には、まず専門家に相談してからの方が良いでしょう。