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マイホームブック(byスターフォレスト) > 不動産売買お役立ち > どうやって不動産の評価額を決めるの? 3つの不動産鑑定評価の方式を解説

2017-09-13

どうやって不動産の評価額を決めるの? 3つの不動産鑑定評価の方式を解説

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住んでいた不動産を売却しようとする場合、実家の不動産を相続する場合……そのようなときには、その不動産がいくら相当なのかを知りたくなるでしょう。しかし、不動産の評価額がどのように決まるのかわからないというケースも少なくありません。

不動産の評価額を知るためには、「不動産の鑑定評価」を受けるという方法があります。これは具体的にどのような手順で進め、どのように評価されるものなのでしょうか。

さらに、3種類あるという評価方式についても理解しておきましょう。

不動産鑑定評価の方式は主に3つある

「不動産鑑定評価」とは、その不動産が立地する地域や物件ごとの個別の状況を調査・分析したうえで、専門的な判断を加えながらその不動産の評価額を決めることです。この鑑定評価を行うことができるのは、「不動産鑑定士」という国家資格を取得している専門家しかできません。

不動産の売却や相続・贈与、財産分与などを行う場合に不動産の評価額を知る必要に迫られ、この不動産鑑定評価を依頼するというのが一般的です。しかし、不動産にはさまざまな影響要因があり、小売店で購入できる商品などとは違って、評価額の算出は簡単ではありません。

その算出を行う手法としては、代表的な3つの鑑定方法があります。

3つの不動産鑑定評価の方式

取引事例比較法

「取引事例比較法」とは、評価対象の不動産と同じような条件にある不動産の取引事例を収集・比較して、市場動向や取引時期、個別事情などを加味・調整しながら評価対象の不動産の評価額を算出する方法です。不動産の評価額算出でベーシックに使われています。この方法で算出された評価額が「比準価格」です。

この取引事例比較法は、評価対象の不動産が位置する地域や類似地域に、似たような不動産の取引事例が存在する場合に有効で、その地域の相場に応じた価格を算出しやすいという特徴があります。ただし、事情を加味した調整には評価を担当する不動産鑑定士の感覚や経験上からの判断が入ることも多く、担当者の技量に左右される部分もあるでしょう。

収益還元法

「収益還元法」とは、評価対象の不動産が将来生み出すと思われる収益を試算し、それに基づいて現在価値算出するという方法です。この方法で算出される評価額は「収益価格」と呼ばれ、投資目的や賃貸運営で売買される不動産の査定などで多く用いられています。

この収益還元法には「直接還元法」と「DCF方法」という2つの計算方法がありますが、計算式に基づく算出で、ほかの手法と比べて合理性が高いとされています。とはいえ、将来生み出す収益はあくまでデータに基づく試算であり、そのデータや計算に用いる資料の妥当性は精査しておく必要があるでしょう。

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原価法

「原価法」とは、評価対象の不動産をもう一度建築・造成するとした場合の原価(再調達原価)を求め、そこから築年数の経過にともなって低下した価値の分を補正して、現在の価値を推定するという方法です。主に、建物や戸建てなどの鑑定評価を行う場合に使われており、この方法で算出した評価額を「積算価格」といいます。

この原価法は、評価対象の不動産が「建物のみ」または「建物と土地」である場合に有効です。評価対象が「土地のみ」の不動産でも、再調達原価の算出が可能な不動産であれば評価可能ですが、そうでない土地の評価にはあまり向きません。

信頼できる不動産鑑定士に鑑定してもらおう

不動産は基本的にほかに二つとないものであり、複製されて多売される一般的な商品とは違って合理的な価格形成が困難です。その評価は、専門家でも一筋縄ではいかない難しいもの。その評価を、確かな知識と豊富な経験をもったプロの不動産鑑定士に任せることによって、売買取引や税金などを考慮した合理的な価格を算出することが可能になるのです。

不動産鑑定士へ不動産の鑑定評価を依頼する場合は有料ですし、大切な不動産の鑑定を依頼するのですから、信頼できる相手を選ぶ必要があります。

そのためには、依頼する前に複数の不動産鑑定事務所に相談してみるのがおすすめです。鑑定評価の流れや必要な費用、わからない点などを相談することで、どの事務所が信頼できそうかいったこともみえてくるでしょう。

おわりに

不動産の価値を知るには、国土交通省公表の「全国地価マップ」を参考にしたり、Web上で無料で利用できる簡易的な不動産査定サービスを利用するといった方法もありますが、それらはあくまで簡易的なものだと理解しておくべきでしょう。

信頼できるプロの手を借りて現実的な評価を知ることで、不動産の売買や相続などを安心して進めやすくなります。