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マイホームブック(byスターフォレスト) > 不動産・住宅購入マニュアル > 心理的瑕疵物件とはどんな物件なのか?見分けるポイント3個を解説

2018-04-24

心理的瑕疵物件とはどんな物件なのか?見分けるポイント3個を解説

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「何か気配を感じたような気がしていたものの、疲れてベッドに。ふと天井を見上げると、そこには……!」なんてことが、一人暮らしの部屋で起こってしまったらと、考えるだけで恐ろしいものです。そうした経験をしたことのある方であれば、「心理的瑕疵物件」というものをご存じの方も多いのではないでしょうか。

住む家を探すときに注意しておきたいポイントの一つである「心理的瑕疵物件」とは、いったいどのようなものなのでしょうか。その内容を理解したうえで、家探しの際にどのようにして避ければいいのかといった点についてもみていきましょう。

心理的瑕疵物件とは?

心理的瑕疵物件(しんりてきかしぶっけん)とは、入居者が心理的に「この住宅には何らかの欠陥・欠点がある」と認識する物件を指します。

物理的・法律的な欠陥(瑕疵)と違って明確な基準はなく、心理的瑕疵物件に該当するかどうかはあくまで「感覚的に欠陥・欠点と感じるかどうか」というものになります。

具体的には、物件を検討していた入居希望者がそのことを理由に契約を断念するというように、一般的な感覚に照らして入居者が住むのを忌避するのも無理がないと判断されるような事情をもった物件がそう呼ばれ、具体的には下記のような物件が該当します。

アパートやマンションなどの集合住宅の場合、その物件自体は何もなくても、同じ建物のなかで下記に該当する物件があることもあります。

その1:過去に自殺・殺人のあった物件

過去に人の死に関わる事件が発生した物件は「事故物件」とも呼ばれ、心理的瑕疵物件のなかでも最も有名で影響度も大きいものです。これから住もうと思っている住宅で、過去に事件が起き、さらに亡くなった方がいたとしたら、多くの方はそこに住むのをためらうでしょう。まさしく「心理的瑕疵」の代表的なパターンです。

その2:過去に事件や事故などで人が死亡した物件

病気で孤独死した方や火災事故などで亡くなった方がいらっしゃる物件は、事件性こそありませんが、やはり住むことを躊躇しがちな物件です。こうした物件も「事故物件」と呼ばれることがあります。

その3:過去に住宅の近くで事件・事故があった物件

事件・事故が発生した場所と住宅との距離や、その事件・事故の大きさなどによって、その影響の大小は異なります。ごく近くで大きな事件があったような場合は、心理的瑕疵物件に該当することもあります。

その4:住宅の近くに「嫌悪施設」がある

嫌悪施設とは、一般的に人が嫌がる施設のことを指し、葬儀場や火葬場、刑務所や清掃工場、工場、原子力発電所、産業廃棄物処理場、下水処理場、風俗営業店などが該当します。

入居者によっては、幼稚園・保育園や小学校・中学校といったように、子どもの声や学校の放送音声などがよく聞こえる場所、児童・生徒のいたずら被害を受けやすい場所なども含めるケースもあるようです。

その5:住宅の近くに「暴力団関係者の事務所」がある

安心して住まうためには、近隣にはあってほしくない存在でしょう。

心理的瑕疵物件の告知義務について

不動産取引においては、購入や賃貸などの契約に影響すると考えられる重要な事柄については必ず告知しておかなければならないという義務があります。

告知すべき重要事項は宅地建物取引業で定められており、事故物件もその「重要事項」に含まれています。それならば心理的瑕疵物件も契約前に把握することができるのかというと、必ずしもそうとは言い切れないのが現状です。

なぜならば、告知義務を定めた「事故物件」の定義が明確に定められていないからです。

物件の設備が壊れているといった物理的な瑕疵物件については誰が見てもわかる「瑕疵」であり告知すべきものとわかりますが、心理的な瑕疵物件はその心理によって「瑕疵」となるかどうかが分かれます。そのため、線引きがあいまいなのです。

たとえば、その部屋のなかで事件が起こって亡くなった方がいる、しかもそれが比較的最近のことであるといった場合であれば、多くの方がいい気持ちはせず、契約に大きく影響する要素と考えられます。ですから、告知義務が生じると判断されるケースが多くなります。

他方、同じ部屋のなかでもだいぶ前に病気で亡くなった方がいるといったケースであれば、告知されないということも少なくないのです。さらには、その“事故”のあとに別の入居者が入っているケース、同じ集合住宅の別の物件で“事故”が起こったケースなど、判断が分かれるケースは枚挙にいとまがありません。

「その物件で“事故”が発生したあとに別の入居者が住めば、それ以降は告知義務はない」「“事故”から3年経過したあとは告知義務がない」といったルールを聞いたことがある方もいらっしゃるかもしれませんが、これは法律で決まっているものではなく、一部の不動産会社が定めた独自のルールです。

実際には、どのような状況の“事故”なのか、それがいつ起こったのかといった要素を加味し、過去の判例を参考にしながら決められているというのが実状です。ですから、契約のときに何も聞いていないけれど、実は心理的瑕疵物件だったということは十分に起こり得ることなのです。

心理的瑕疵物件を見分ける3個のポイント

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「心理的瑕疵物件」と聞くと専門的な用語で日常生活にあまり関わりのないように感じますが、その実際は「事故物件」「訳あり物件」と呼んでいるような物件のことを指し、それらは生活のそこかしこに存在する可能性があるのです。

万が一そのような賃貸物件を契約してしまったら、最悪すぐに引っ越すという選択肢はあるものの、金銭的にもそう簡単ではありません。

ましてやそうした物件を購入してしまったら、それをカバーするのは容易なことではありません。そこで、物件探しに際して心理的瑕疵物件を避けることができるよう、見分けるためのポイントを把握しておきましょう。

その1:物件広告のキーワード

不動産会社のWebサイトなどで物件を探す際、「事故物件」「告知義務」「告知事項」といったキーワードが記載されている場合は、前述の告知義務で定められた「告知すべき重要事項」がある物件と考えられます。まずは不動産会社に問い合わせ、その「重要事項」を確認しましょう。

これらのキーワードが記載されていたらその時点で検討を中止するという選択肢もありますが、問い合わせてみたら案外大したことではないこともあります。また、この問い合わせに対してきちんと応対しない不動産会社であれば、その不動産会社自体は避けたほうがいいでしょう。

その2:周辺の相場との差

物件探しに際してその地域の物件相場をおさえておき、気に入った物件があったらその相場と比較してみるというのは、瑕疵物件とは関係なく大切なポイントです。相場を大幅に超える物件であれば「適正な金額でない」と判断できますし、相場よりはるかに安ければ「お得物件」を見つけられるかもしれません。

ただし、その「相場より安い」物件のなかには心理的瑕疵物件が含まれることがあります。周辺の似たような物件タイプの相場と比べて、気に入った物件だけが不自然なまでに安い場合には、心理的瑕疵物件である可能性が十分あります。「安さ」の理由を必ず確認しましょう。

その3:不動産会社に積極的に聞く

最も確実なのは、不動産会社や売り主・貸し主に事実を尋ねて回答を得ることです。告知義務のあるなしにかかわらず、不動産会社に「この物件は事故物件ではありませんか、何か心理的瑕疵はありませんか」と聞くことは可能であり、その質問に対して不動産会社は誠実に回答することが求められます。

どの不動産会社も、物件のいいところは積極的にアピールしますが、その物件の欠点はなかなか言いたがらないもの。特にWebサイトの物件広告では、不動産会社や売り主・貸し主にとって不利益になる情報は極力控えめになるよう記載されているのが大半です。

しかし、そうしたリスク情報をきちんと開示してくれる不動産会社こそが信頼することができるといえます。そうした点を見極めるという意味でも、物件についての情報の開示を求めるのは有効な方法です。

孤独死は心理的瑕疵物件に含まれる?

前述のとおり、「事故物件」「心理的瑕疵物件」の定義に明確な基準はなく、その線引きは非常にあいまいです。事件性がなく病気で亡くなった孤独死のようなケースが心理的瑕疵物件に該当するかどうかも、その物件や不動産会社によって判断が異なります。

一例を挙げると、病気で亡くなった方が長時間経ってから発見されたようなケースで、異臭で近隣に騒がれてしまったり、清掃やリフォームなどを施してもにおいなどを除去しきれなくなったりして、その結果心理的瑕疵物件として告知されたといったケースもありました。

一方で、家で亡くなるのはごく普通のことであり、1人で亡くなったために発見が遅れた自然死は心理的瑕疵物件に該当しないと判断されたケースもあります。

おわりに

「訳あり物件」というと、事件が起こって人が亡くなった、幽霊が出るといった“噂”をイメージする方も多いでしょう。そうした物件であれば、「自分は幽霊が出ても気にならない。そんなことよりも家賃や購入金額が安いほうがいい!」という方も、もしかしたらいらっしゃるかもしれません。

しかし、現実の心理的瑕疵物件は人の死に関係するようなものばかりではありません。たとえば、近隣に工場や廃棄物処理場があれば健康被害がないかと気になってしまうものですし、家のすぐ近くに反社会的組織の事務所があればなかなかリラックスできません。そうした物件も、「心理的瑕疵物件」として現実的にケアすべき物件の一つです。

さらに、瑕疵には、心理的瑕疵物件のほかにも、建物に欠陥があるなどの「物理的瑕疵」、建築基準法に違反しているなどの「法的瑕疵」、騒音・振動といった影響を受ける「環境的瑕疵」もあります。物件を探す際には、こうした情報も綿密に調べておきましょう。