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マイホームブック(byスターフォレスト) > コラム > 居抜き物件にはメリットもデメリットもある!損しないための3個の注意点

2018-02-19

居抜き物件にはメリットもデメリットもある!損しないための3個の注意点

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「お店を始めたいのだけれど、なかなか場所が見つからなくて…」なんてことはよくありますよね。

不動産屋さんに相談してみても、街で探してみても少し予算が合わなかったり、これからの準備にかかる費用との兼ね合いを考えると決め兼ねたりしてしまうものです。

そんな方は、「居抜き物件」をご存知でしょうか。今の最大のお悩みが、出店に伴う設備費用である方にとっては間違いなくメリットの多い話ですよ!

居抜き物件とは?

最初に「居抜き物件」についてご説明しましょう。「居抜き物件」とは、前にその場所を商業利用していた人が退去する時に、設備などをそのままにして出た物件のことを指します。

もし、同じような用途(飲食店をしていた場所で飲食店を開業したいなど)で再度その場所を使いたい場合には、新たに設備をゼロから用意しなくても住む場合が多く、簡単な修理・リフォームだけですぐに開店できることがあります。

開店に向けて少しでも費用を抑えたい方にとっては嬉しい物件であること間違いなしです。

居抜き物件のメリット

居抜き物件の魅力が徐々に伝わってきたのではないでしょうか。ここで、そんな居抜き物件のメリットをまとめてご紹介します。

メリットその1:とにかく初期費用が抑えられる

前のテナントで使用している設備を撤去して、次に使うお店のために準備をする必要が最低限で済むので、前のテナントは解体費用を節約することができます。

同時に、これからそのテナントを使う人は、本来自分で用意しなくてはならなかった機材や設備、内装などをそのまま引き継ぐことができるので、これまた初期費用を節約することができます。

物入りのタイミングなので、とても助かるメリットです。

メリットその2:準備期間が短く済む

メリットその1でもご紹介しましたが、お店をする上で必要なものはある程度揃っている状態なので、不足分を自分で用意したり、内装を自分の好みにしたりする程度の時間だけで済み、機材や什器、その他設備をゼロから探したり購入したりする期間がなくて済みます。

つまり、稼働できるタイミングが早まるということです。

メリットその3:業態によってはお客様もついてくる

もしこれから開店するのが以前と同じジャンル(中華料理店など)であれば、そのサービスの内容次第ではこれまで前テナントに足を運んでいたお客様を取り込むこともできます。

開店と同時にたくさんのお客様を固定客にするのは難しいので、前テナントのお客様が固定客になってくれたら助かりますよね。

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居抜き物件3個の注意点

これまで居抜き物件に関するメリットを大きく取り上げてきましたが、当然ながらデメリット(注意するべきポイント)も存在します。居抜き物件をお探しの場合には、事前にきちんとそのデメリットも理解した上で現地の状態を見て判断するようにしましょう。

注意点その1:レイアウトの変更は難しい

前のテナントのお店をそのまま使うことになるので、ゼロから自分好みにするようなレイアウトの自由はありません。

その分準備しなくてはならない金額が少なく済むのですが、もし一から自分のセンスにマッチするレイアウトや内容、デザインにこだわりたいのであれば居抜き物件を選ぶのはやめましょう。

居抜き物件で用意した場所に対して大きな変化を加えようとすれば、当初予定していた金額よりも大幅に増えることは言うまでもないですし、開店のタイミングでそれだけのキャッシュを消耗してしまうのはリスクが大きいからです。

注意点その2:設備の耐久性

キッチンもプロフェショナルなものがついている!冷蔵庫も業務用!などと一見すべての設備が整っているように見える物件でも、実際に居抜き物件として入ってみるとさまざまなトラブルが起きる場合があります。

設備の有無だけではなく、きちんとその状態までも見極めることができなければ、開店してからすぐにお店を閉じて改修工事しなくてはならなくなってしまったり、そこまでいかなくとも不便しながらお店を続けていくことになってしまいます。

開店したばかりの頃にそのような余計な心配や手間を増やさないことも成功の秘訣です。設備の老朽化などを見極める自信がない場合にはあまりおすすめできません。

注意点その3:前のテナントの印象も引き継いでしまうかも…

設備や内装を受け継いでオープンするだけでなく、前のテナントのイメージも同時にその場所についてきてしまう場合があります。

いかんせん居抜き物件の場合、同業態でのオープンになりやすいので、オープン後にお店の前を通ったお客様の「このお店、あんまり美味しくなかったのよ~、あら?リニューアル?」という声や「店員さんが感じ悪かったから…」といった前のテナントに対して持った印象をそのまま引き継いでしまう場合もあります。

これに関してはいかようにも工夫の方法がありますので、あまり大きな心配はしなくてもいいでしょう。ただし、前テナントでお客様に対してあまりにも不穏な事件や事故があった場合には、印象を刷新するのが大変なので、そのあたりもキチンと把握した上で決めましょう。

居抜き物件は条件が合致すれば費用節約に効果的

ここまで、メリットとデメリットを並べてご紹介してきましたが、ご自分のこれからのお店にとってはメリット・デメリットのどちらが多いように感じましたか?

これから開店する業態が飲食店で、前のテナントの内装がそもそも自分の好みどストライクで何のアレンジも必要ないという場合や、美容室やエステサロンなどで、そこそこ新しく故障も見受けない機材がすべて揃っているだけで大きく初期費用を節約できるという場合には居抜き物件は大変お得な選択です。

物入りの時期だからこそ、自分のお店の理想を高く引き上げすぎずにまずは地に足の着いた経営をすることも大切です。そういった点で、居抜き物件を選ぶことは大きな費用節約につながりますので、選択肢として知っておくだけでも安心でしょう。

おわりに

いかがでしたでしょうか。
何事もお得感があることにはそれなりのデメリットや注意点がありますので、それは仕方がないにしても、事前にその事実をきちんと把握して決定するのと、知らずにお得感ばかりを重視して決めてしまうのでは結果的に大きな違いが出ることは言うまでもありません。

お店のオーナーである以上、視野を広く持ち、金額の安さで飛びつかずに冷静な判断を下すことも長い目で見てとても重要と言えるでしょう。

それに、万が一デメリットの部分が見つかったとしても、それに自分が対応できるのであれば、そのメリットの方が大きい場合も多々あります。これからさまざまな物件を見ていく上で、この記事をもとに居抜き物件も選択肢のひとつとして考えていただけたら幸いです。