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マイホームブック(byスターフォレスト) > 不動産・住宅購入マニュアル > 不動産投資にオーナーチェンジ物件を選ぶメリットとデメリット

2018-01-05

不動産投資にオーナーチェンジ物件を選ぶメリットとデメリット

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マンションやアパートなどの売却物件情報をチェックしていると、「オーナーチェンジ」と書かれているものを見かけることがあります。

また、物件を探していて「この物件、安いのではないか?」と思ったら「オーナーチェンジ物件」と記載されていた、という経験をしたことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。

主に投資用物件として売買され、居住用の物件より安いといわれるオーナーチェンジ物件とはどのようなものか、居住用の物件を売買するときと何が違うのか、どのようなメリット・デメリットがあるのか、みていきましょう。

オーナーチェンジ物件とは?

「オーナーチェンジ物件」とは、マンションやアパートなどの物件に入居者(賃借人)がいる状態そのままで売買される物件を指します。

したがって、その物件ですでに締結されている賃貸借契約はそのまま引き継ぐかたちで、売買によってオーナー(所有者)だけがかわることになります。そのため「オーナーチェンジ」と呼ばれています。

オーナーチェンジ物件はマンションやアパートだけでなく、戸建て住宅や店舗などさまざまな不動産で発生します。

複数の部屋があるマンションやアパートで1室でも入居者がいる場合はオーナーチェンジとなりますが、賃貸物件でも入居者が誰もいない空き室の状態で売買すればオーナーチェンジとはされません。

不動産投資にオーナーチェンジ物件を選ぶメリット

オーナーチェンジ物件に投資する大きなメリットは、購入後すぐに家賃収入を得ることができる点にあります。

空室物件で賃貸経営を開始するには入居者の募集からはじめなければいけませんし、物件の状態によってはリフォームも必要です。

オーナーチェンジ物件であれば既存の入居者をそのまま引き継げるため、入居者募集の対応もリフォームもすぐには必要ありません。

家賃収入のめどが立っているということは、毎月の収入も予測が立てやすいということ。したがって、利回りを想定しやすくなり、投資計画の見通しがききやすくなります。

さらに、オーナーチェンジ物件の場合、すでに入居者がいることでオーナーとしての使用が制限されることなどから、居住用の物件より価格を安く設定される傾向があります。

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オーナーチェンジ物件のデメリット

オーナーチェンジ物件のデメリットは、物件に潜む問題を確認できないまま購入してしまう可能性があるということでしょう。

たとえば、すでにいる入居者が家賃を滞納しがちな方であったり、何らかのトラブルがあったら…。空室物件であれば入居者を審査することができますが、オーナーチェンジ物件では今の入居者をそのまま受け入れるしかありません。

入居者がいるため、物件の室内の状態を購入前に確認できないというのもデメリットになり得ます。

資料や修繕履歴などは購入前に確認できるものの、入居者が退去するまでは室内の実際の状態はわかりません。

室内の設備が意外と古かったり、物件の老朽化が思いの外進んでいたりといったことがあると、想定以上にリフォーム費用が発生することもあるかもしれません。

そして、オーナーチェンジ物件の場合は投資用の不動産購入であるため、通常の住宅ローンを利用することができません。

購入資金を借り入れる必要があれば、アパートローンなどの投資ローンを利用することになりますが、金利がやや高めになりますので注意が必要です。

前の持ち主が手放す理由を知ることも大事

入居者がいて定期的な家賃収入が期待できる物件を手放す――前のオーナーが物件を売りに出すには、何らかの理由があるはずです。

資金繰りの都合から急いで売却する必要があるといった個人的な事情であればともかく、入居者や管理組合、物件の状態に何らかの問題があって売却するといったケースであれば注意してかからなければなりません。

前述のように、入居者が家賃を滞納しがちであったり、何らかのトラブルが起こっていたり、あるいは物件の状態に問題があったりといった事情がもしあれば、せっかく大金を投じて購入した物件が、定期収入を生み出すどころか“損”につながってしまいかねません。

購入前には、前のオーナーである売り主に、売却理由をきちんと確認しておきましょう。

おわりに

すでに入居者がいて物件価格が安いこともあるオーナーチェンジ物件は、投資対象としては魅力的です。

しかし、継続的な収入が保証されているわけではなく、その入居者が退去してしまえばまた新たな入居者を募集する必要がありますし、敷金の返還やハウスクリーニング、リフォームなどの対応が必要となります。

期待される利回りも想定のものであり、計算どおりにいかない可能性もあるわけです。オーナーチェンジ物件を投資に生かすには、そうしたメリットとデメリットを十分考慮したうえで検討する必要があるでしょう。