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マイホームブック(byスターフォレスト) > お金・制度 > 1円でも高く売りたい方必見! 不動産売買時に出てくる「停止条件付契約」について

2018-09-25

1円でも高く売りたい方必見! 不動産売買時に出てくる「停止条件付契約」について

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不動産の売買取り引きを行うにあたっては、売り主と買い主が直接、あるいは不動産会社を介して、売買契約を結ぶことになります。そこでは、売り主は1円でも高く売れるよう、買い主は1円でも安く買えるよう、そしてお互いに損をすることのないよう、契約内容を取り決めます。

そうした契約の形態として出てくることがあるのが、「停止条件付契約」です。よく知らずに契約してしまうと不利になってしまうこともあり得る「停止条件付契約」は、契約前に確実に理解しておきたい内容の一つといえます。

停止条件付契約とは?

「停止条件付契約」は、文字どおり「停止条件」が付いた契約のことを指します。この停止条件付契約を締結した場合、契約を結んだあとでも一定の条件を満たした場合にはその契約が「停止」、つまり白紙撤回されてしまうのです。

不動産の売り主がこの点をよく知らずに契約を結んでしまうと、せっかく売買契約が成立しても何らかの条件下においてその契約自体が白紙になってしまっては、大きな不利益を被ることになってしまいます。

「そうはいっても、停止条件付契約なんてあまり聞いたことがないし、それほど多くあることではないのでは」と思う方もおられるかもしれませんが、実は意外と身近なところにこの停止条件付契約は存在するものなのです。

身近な停止条件付契約2つ

「停止条件付契約」を結ぶケースとして最も多いのが、住宅ローンを利用して不動産を購入する場合です。住宅ローンの借り入れを前提として不動産の購入契約を結んだあと、何らかの理由で住宅ローンを借りることができなくなったとします。

そうなれば、買い主は購入代金の支払いをまかなうことができず、売り主にとってはそのままでは大きな損害になってしまいます。そのため、一旦結んだ売買契約が白紙に戻されるのです。これは「ローン特約」という言葉で呼ばれることが多いものです。

同様に、もともと住んでいた自宅を売却して住宅を買い換えるようなケースで、「自宅の売却ができず新しい家の代金の充当が困難になった場合に契約を解除する」といった特約が盛り込まれることがあります。

そのほか、どちらかといえばレアケースですが、借地権付きの土地を売買する際に地主の承諾が求められるケースで、「承諾が得られない場合は契約解除とする」という条件が付されるといった事例も。

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停止条件付売買契約での注意点

前述のような停止条件を付帯した不動産の売買契約で、停止条件を満たすことになり契約解除となってしまっても、買い主にとっては自己都合での契約解除にはあたらず、債務不履行といった契約違反に問われることはありません。

したがって、違約金の支払いや損害賠償の請求などが発生することもないのです。ですから、買い主にとっては「自分に支払い能力がない場合には購入契約が成立しない」だけといえる停止条件付契約は安全な契約形態とみることができます。

対して売り主にとっては、こうした事情で契約解除されてしまえば不動産の売却が実現しないばかりでなく、それまでに受け取っていた手付金を返還しなければなりません。

さらには、こうした条件を“悪用”し、購入する気がなくなった不動産の売買契約の解除を主張する買い主も世の中には存在します。そのような事態に遭遇してしまえば、売り主は大きな不利益を被ることになってしまいます。

そのようなことにならないよう、特に売り主にとっては、契約に盛り込む条件が一方的不利益に働くことのないよう、あるいは悪用されることのないよう、十分注意することが求められます。

おわりに

事情があって急いで不動産を売却したいというケースや、高額での売却が実現しそうといったケースでは、売り主が契約を急ぐこともあるでしょう。だからといって、契約内容を吟味しないまま売買契約を結んでしまうのは非常に危険です。

契約という行為は、法律や取り引きの慣例などのさまざまな要素が絡み合う難しいものです。安心して契約を結ぶためには、信頼できる不動産会社に契約の仲介を依頼することで心強いパートナーを得ることができます。

また、個人間の取り引きでも場合によっては弁護士に相談したりすることで、必要なサポートを得ることができるでしょう。