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マイホームブック(byスターフォレスト) > 不動産売買お役立ち > 中古マンション購入に適した築年数がある!事前に知っておきたい注意点とトラブル例

2019-10-26

最終更新日:2019-10-26

中古マンション購入に適した築年数がある!事前に知っておきたい注意点とトラブル例

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中古マンション購入に適した築年数とそのワケとは?購入時の注意点とトラブル例も紹介

  • 購入に適した築年数はあるの?
  • 固定資産税や契約はどうなるの?
  • 購入時の注意点はあるの?

本記事では上記のような疑問を中心に、購入に適したマンションの築年数や購入時の注意点などを確認していきます。

一口に中古マンションといっても、築年数が1年のものと20年のものとでは事情が異なってくるのは明らかですよね?

築年数が経てば経つほど価格が落ちていくように感じている人は多くとも、具体的に何年から安くなるのかを知らない人は多いでしょう。築年数について考えてみましょう。

中古マンションには適した築年数がある

中古マンション購入に適した築年数と購入時の注意点をまとめると以下のようになります。

  • 中古マンション購入に適した築年数は20年
  • 中古マンションの固定資産税は毎年低下する
  • 経年劣化とローン控除に注意

中古マンションには新築マンションとは異なる注意点があるのです。確認していきましょう。

中古マンション購入に適した築年数は15年

中古マンションにはお得に買える築年数があります。それは築15年前後のマンションです。マンションの価格は基本的に新築時が最も高く、その後数年で急激に下落していきます。そして、築15年前後で価格の変動が落ち着くのです。

そのため、築数年の中古マンションを購入すると、その後も価値は下がり続けるため、売り払うときに大きな損になります。やっとの思いで購入したにも関わらず、価格が下がり続けると、心理的になんだか損した気分になります。

逆に、築15年前後のマンションならば、購入時に近い価格で売却することができるため、非常にお得です。

中古マンションの固定資産税は毎年低下する

マンションを購入すると、「建物」と「土地」に固定資産税が必要になってきます。

税額は「固定資産税評価額」×1.4%で算出可能です。中古マンションの場合は建物は経年劣化で悪くなっていくので、建物の固定資産税は低くなっていきます。

一方、土地の価値はその年によって変動していきます。購入時は低かったものの、その後、開発が進んで土地の値段があがって支払う固定資産税が増えるケースもありますから注意しましょう。

経年劣化とローン控除に注意

ここまでの話で、築年数が古いほどお得、というイメージを持つかもしれませんが、もちろん古いことによるデメリットも存在します。

古い分、外装などへのダメージが蓄積していたり、部屋の内装にも傷みがあったりするかもしれません。しっかり定期的に修繕されているかどうかをチェックするには、「重要事項に関わる調査報告書」という書類を確認しましょう。他にも、長期修繕計画があるか、修繕積立金の状況などについてもこの書類でチェックできます。管理会社や不動産会社が保管しているので、購入前に目を通してみることをお勧めします。

また、築25年以上のマンションにおいては、住宅ローン控除を受けられない可能性もあります。このように、中古マンションは単純に築年数が古いから良いもの、というわけではありません。購入する際は、価格だけでなく上記のような内容を十分に考慮し、バランスが取れた物件を見極めることが重要なのです。

中古マンション購入であったトラブル例

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マンションを購入する際に実際によくあるトラブルとしては以下のようなものがあります。

  • 騒音が酷かった
  • 経年劣化が酷く生活に支障が出た
  • 高額な修繕積立費用を請求された
  • 購入するや修繕積立費用の値上がりを通告された

付近の開発が進む前に建てられた中古マンションは、便利な土地に建っていることが多いです。繁華街などが近く便利ではあるのですが、夜間の騒音などが酷い場合が多いのです。

次に、経年劣化が酷く生活に支障が出ることもあります。特に、水回りのトラブルや外壁内壁が剥がれおちてきたといったトラブルの事案が多いのです。これらの修繕は基本的に実費となりますから注意しましょう。

最後に修繕積立金のトラブルです。マンションの価格が安さに飛び付いて購入したところ修繕積立金がかなり高額だったということもあります。また、購入時は平均的な修繕積立金だったのに、入居するやすぐに修繕積立金の値上がりを通告されるケースも。修繕積立金の値段や値上がりをするかといったことをしっかり確認しておきましょう。

価値ある中古マンションの選び方

中古マンションを選ぶポイントは管理状態にあります。一般的に中古マンションは築年数が30年を過ぎると、建て替え時期であるとされています。しかし、これは建てた後に修繕工事を一切しなかった場合の年数です。

一般的にコンクリートの寿命は100年といわれています。一定期間ごとに丁寧に修繕をしていれば、中古マンションであっても安心して住むことができるのです。

築年数20年以上で、修繕工事を頻繁に行っている物件が価値ある中古マンションだといえるでしょう。

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おわりに 不動産屋になんでも相談しよう

十分な調査といっても素人ができることは限られています。やはり、不動産のプロである不動産屋の協力なくして満足のいくマンション選びは難しいと言えるでしょう。

こんな細かいこと聞いてもいいのかな?と尻込みしてしまうこともあるかもしれませんが、どんな些細なことであれ、必ず質問しておきましょう。不動産屋としてもお客さんに興味を持ってもらえるのは嬉しいものです。真剣に選んでいるんだ、という熱意が伝われば、不動産屋も誠意ある対応をしてくれます。

購入したあとに後悔することほど悔しいことはありません。しっかり準備してから中古マンションを購入しましょう。


最終更新日:2019-10-26

 

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