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マイホームブック(byスターフォレスト) > 団地暮らしコラム > 築50年の団地…フルローン可能!? 購入前に調べておきたい住宅ローンと知って得する情報

2019-03-07

築50年の団地…フルローン可能!? 購入前に調べておきたい住宅ローンと知って得する情報

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住宅が不足していた戦後や高度経済成長期の日本で、相次いで建設された団地。今では築後40年、50年が経過して老朽化が進み、淋しげな姿を見せている団地も少なくありません。

しかし、近年団地ならではのメリットを生かし、空き住戸を安価で購入してリノベーションを施す“団地リノベ”が人気を集めています。今まさに購入を検討しているという方もいるのではないでしょうか。

住宅を購入するときめたら、まず気になるのはローンのこと。住宅ローンが使えるかなど、詳しくみていきましょう。

昭和の団地は築年数が古いので注意が必要!

戦後の日本ではありとあらゆる物資が不足しており、住宅も例外ではありませんでした。そこで日本では大規模な宅地開発を行い、全国各地で団地を建設してその対策としたのです。

昭和30年以降相次いで建てられた団地は、それまでの“食寝一体”の日本家屋を一変させ、ダイニングキッチンと2つの居室という間取りを実現。ステンレス製の流し台や水洗トイレが設置されるなど、多くの国民があこがれる住宅となりました。

そんな団地は大半が築30年以上経過しており、築40年、築50年といった物件も珍しくありません。こうした築年数の古さは建物の老朽化や設備の使い勝手につながり、リノベーションを検討するうえで考慮が必要です。

もう一つ、築年数の古さが関係するのが「資産価値」です。これは、後述するように住宅ローンの借り入れに大きく影響することになります。

中古住宅ローンで注意すべきことと審査の流れについて

購入するのが中古の物件であっても、住宅ローンを利用することは基本的には可能です。ただし、中古物件を購入する際には、その「資産価値」によって借り入れの成否が左右されます。

新築物件は資産価値が高く、万が一住宅ローンを返せなくなっても物件を売却してローンの返済に充てることが可能です。一方で、中古物件は資産価値が低く、住宅ローンの返済が滞った場合に売却益ではローンを全額返済できないということもあり得ます。

住宅ローンを借り入れるには金融機関の審査を通過する必要がありますが、中古物件については上記のような事情から金融機関が「それほど多くは貸せない」と判断し、融資額が少なくされてしまうことが珍しくないのです。

満額の融資を受けられるとしても返済期間を短く設定されてしまうこともありますし、反対に審査NGとなってしまうケースも考えられます。

住宅ローンの審査は、購入申し込み後の「事前審査」と売買契約締結後の「本審査」の2回にわたって行われ、本審査を通過してはじめてお金を借りることができます。事前審査と本審査のどちらかでNGが出れば、借り入れできなくなります。

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団地でも住宅ローン控除利用可!?

住宅ローンには、「住宅ローン控除(住宅ローン減税)」と呼ばれる制度があります。これは、住宅ローンを借り入れて物件を買う場合に、所得税・住民税の控除を受けることができるというものです。

控除を受けられるということはそれだけ税負担が軽くなるということですから、住宅ローンを利用するならぜひ活用したい制度です。そこで気になるのは、「中古の団地でも住宅ローン控除は利用できるのか?」ということでしょう。

中古の物件を購入する場合でも、住宅ローン控除を受けることは可能です。ただし、そのためには購入する物件や購入者に対して設定されているいくつかの条件をクリアする必要があります。

中古の団地を購入するケースでは、「耐震レベルが一定の基準を満たしていること(耐震基準適合証明書の取得など)」「耐火建築物以外の建物を購入する場合は築20年以内(耐火建築物を購入する場合は築25年以内)であること」といった点が条件を満たさない可能性がありますので、事前に確認しておきましょう。

おわりに

広い敷地にゆったりした設計で建てられた昭和の団地は、日当たりや風通しもよく、敷地内に緑や公園も多い点が魅力の一つです。リノベーションで住宅を使いやすくできれば、その魅力はさらに高まります。

とはいえ、団地の購入には住宅ローンの借り入れが不可欠であることがほとんどでしょう。購入を考えている団地が古い場合は、住宅ローンの利用に際して慎重に確認しておきましょう。


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