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2019-03-07

団地の教科書! 団地購入の前に知っておきたい団地のあれこれ

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「マイホームを購入する」というと、「庭付きの戸建て住宅や、駅近の新築マンションを希望する人が多いのだろうな」と思われるかもしれません。しかし現在は、中古の団地を求める方が増えてきています。

その理由は“団地リノベ”。中古の団地を安く購入し、その団地にリノベーションを行うことによって、古くなった住宅を自分好みの住宅にして有効活用できるということで、人気を集めているのです。

とはいえ、築数十年が経過しているような団地には注意点もありますし、リノベーションを行う前提で購入するなら事前に確認しておくべきポイントもあります。

団地を選ぶ際のポイント

戦後から高度経済成長期にかけて日本全国で相次いで建設された団地は、今では築30年以上が経過しているものが大半です。その分安価で購入できるのがメリットですが、購入して後悔しないようにするためには物件の見極めが必要です。そのポイントを確認していきましょう。

耐震性は十分かどうか

団地のような古い建物でまず気になるのが「耐震性」です。震度6強から震度7を想定した新耐震基準が施工されたのは1981年のこと。それ以前に建てられた団地は、旧耐震基準に準じて建てられていると考えられます。

多くの団地は、壁全体で建物を支える「壁式構造」で非常に堅牢な造りになっているため、旧耐震基準時代の建物であるからといってすぐに何か心配になるというわけではありませんが、確認はしておいたほうがいいでしょう。

アスベストなどの有害物質は使われていないか

同様に、古い建物で確認しておくべきなのがアスベストの使用です。2006年に使用が全面禁止されるまでは何らかのかたちで使用されていた可能性があり、設計図面や契約書類などで確認が必要です。

そのほか、建物や設備の老朽化も含めて仕様が古いことで生活に不便が生じないかどうか、書類や内見などでチェックしましょう。

利用に近いリノベーション事例で勉強する

住宅のリノベーションというと、住戸内を一旦すべて取り壊して間取りやデザインを作り替える「フルリノベーション(スケルトンリフォーム)」のイメージが強いですが、団地で行えるリノベーションには制約があることがほとんどです。

共有部分はリノベーション不可

まず、リノベーションを実施できるのは団地の住戸内(専有部分)だけで、共用部分を変えることはできません。住戸の玄関ドアやバルコニーも共用部分にあたりますので要注意。万が一手を加えてしまった場合、原状回復を求められるなど大変なことになるので注意しましょう。

どうしても変えられないものもある

専有部分についても、前述の壁式構造の団地では建物を支えている壁は壊せませんし、給排水の配管を収めているパイプスペースも移動は困難。そうしたことから、専有部分でも間取りや水回りを大きく変えるのは難しいのが実状です。

このような厳しい条件のもとでも、さまざまなリノベーションで団地を住みやすく快適なものにした事例は数多く存在します。いろいろなリノベーション事例を掲載したWebサイトなどもありますので、参考にしながら勉強するとイメージがふくらみやすくなるでしょう。

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団地購入!…その前に。規約をよく読んでおくべきとされるワケ

団地のリノベーションについて勉強し、「こんなリノベーションがしたい!」というイメージをもったら、いよいよ団地の物件探しに入ります。

団地の物件探しにおいては立地や築年数、購入価格などに目が向きがちですが、必ず確認しておきたいのが団地の管理規約。なぜならば、管理規約の内容によってはリノベーションに制限が生じることがあるからです。

一例を挙げるだけでも、フローリングへの張り替えを禁止しているケース、リノベーションに使用する材質が決められているケース、リノベーションの実施に管理組合の許可が必要になるケースなど、さまざまです。

管理規約の内容次第では、自分の望むリノベーションが団地の構造上は可能であっても、管理規約上は不可能となってしまうこともあり得ます。購入してからそうなってはあとの祭りです。

そうならないよう、最新の管理規約を入手して、リフォーム・リノベーションに関する管理規約の決まりをきちんと確認しておきましょう。

おわりに

新しい住宅には多くの利点がありますが、高額でなかなか手が届かないということもあるでしょう。反面、団地のリノベーションであれば総費用も安く、団地という魅力ある住宅を有効活用して生活の満足度を高めることにもつながります。

まずは団地という住宅の性質や、団地のリノベーションについて勉強し、そのうえで物件や管理規約についておさえるべきポイントをきちんと確認して物件探しを行うことで、魅力ある団地を手に入れることができるようになるのです。


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