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マイホームブック(byスターフォレスト) > 不動産売買お役立ち > 失敗しない中古マンション選びにはコツがある!購入検討時に押さえたい5つのポイント

2018-09-03

失敗しない中古マンション選びにはコツがある!購入検討時に押さえたい5つのポイント

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一度失敗すると取り返しがなかなかつかないもの。それが、「家の購入」です。今回はマンション(中古)を購入するときに失敗しないための方法をお教えします。

良い中古マンションを買うために失敗から学ぶ

良い中古マンションを買うために知っておかなければならないことの一つに、「安さには理由がある」ということが挙げられます。

中古マンションのなかには、その地域のほかの物件に比べて明らかに安いものもあります。中古マンションに限った話ではありませんが、これらはなんらかの理由があります。

まず、真っ先に思い浮かぶのが「事故物件である」ということ。自殺や事故などで、そこのマンションで人が亡くなった……という場合です。これらは「心理的瑕疵」とも説明されており、「告知事項がある」といったように記載されています。この記載がある場合は、購入者に対して「どんなことがあったのか」を告げることになります。

このときになされた説明が現実と大きく違った場合は損害賠償を求めることもできます。ただ、「前の前の住人が亡くなった」というような場合だと告知義務はない、と判断されることもあるので注意が必要です。

次に、「とても安い値段だけれども、立地があまりにも悪く、実際の運用には適さない」というもの。これらは管理費目的で売り出されることが多いのでちょっと注意が必要です。

「その当時は合法に建てられたものであったのに、現在では違法な建物になってしまった」という中古マンションも安く売られています。もちろん、ここに住み続けること自体には違法性はありません。

ただ、建て替えるときなどは、現在の法律に照らし合わせて建てなおしがなされるため、リフォーム費用が高くなる可能性があります。もしくは、部屋が狭くなることも……。

またそれ以外にも、「決められた年数をすぎたら、更地にして返さなければならない」という物件や、「一階にコンビニエンスストアがある」という物件、「隣人が問題アリ」という物件などは安くなる傾向にあります。

ただ、これらは考え方次第。「前の住人の事故など気にならない」「サブハウスとして使う」「どうせ自分たちだけで住つぶすつもり」という人などにとっては、これらは決してデメリットだけの建物ではないのです。

購入を検討する際の5つのポイント

ここからは、中古マンションを購入するためのポイントを紹介します。

まずは資金
中古マンションは新築マンションよりも安くなる傾向にありますが、資金との折り合いがつかなければどうしようもありません。無理なく返していける範囲は、手取りの20パーセント程度だと言われています。

次に立地
駅からの距離はどれくらいなのか、小学校や病院、警察署などは近くにあるのか、などを考えます。

環境も大切です。
これは「立地」と合せて考えます。繁華街や飲み屋街の傍などは特に注意が必要です。電車の音などの「騒音」にも気をつけましょう。また、隣人の様子なども確認しておきます。
「日照時間」も確認できるとよいでしょう。

家のなかの設備や広さも大切です。
使いやすいキッチンか、広さは適しているかなどを見ます。また、気に入らないところがあった場合はリフォームをしてもよいのかどうかを確認しましょう。

防犯と防災も重要です。
防犯設備のしっかりしているところか、防災は万全かなどをチェックしてください。マンション自体の構造にも着目しましょう。

中古マンションだからこそ!

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新築物件とは違い、「中古マンション」だからこそ大切になる選び方もあります。それについて見ていきましょう。

マンションは、修繕が必要になることもあります。個人の家とは違い、各世帯でそれぞれお金を出し合ってするものです。まだ建てたばかりの新築とは違い、中古マンションの場合は「いつ修繕をしたか」が問われます。

本来ならば修繕しなければいけないタイミングで、修繕が行われていなかったということなら危険信号。すでに行っていた場合も、「積み立てていたお金がいくら残っているのか」「どんな修繕がされていたのか」を確認することが大切です。

前の住人の生活の痕跡が、傷となって残っていないかなども確認します。また、前の住人が出ていった理由も知ることができると安心です。近隣トラブルが原因であるかどうかの見極めが可能です。

管理体制を確認する

住宅の寿命は、その使われ方や適切な維持管理の有無によって大きく左右されます。日頃からきちんと管理され、定期点検・修理や、大規模修繕に備えた準備などがきちんと行われているマンションであれば、安心して住みやすく、資産価値の点でも安心です。

よく聞かれる「マンションは管理を買え」という言葉は、この点を端的に示しているといえます。中古マンションの購入を考えるにあたっても、管理体制をしっかり確認しておきましょう。

まずは「定期総会議案書」や「総会議事録」、「長期修繕計画案」といった書類を不動産会社に入手してもらいます。こうした書類からは、管理組合の活動状況やマンションでの課題、マンションの予算や修繕計画などがわかります。

それから現地では、共用部をチェックしましょう。マンションの共用部の状況には、マンションの管理体制や入居者の意識など、日頃のマンションの雰囲気が表れるものです。

エントランスや廊下がきれいになっているか、電球が切れたままになっていないか、ごみ捨て場は清掃されているか、掲示板や集合ポストにはチラシが散乱していないかといった点を中心に、確認しておきましょう。

中古マンションは目で確認する

中古マンションを購入するメリットといえば価格の安さが上げられますが、物件の実物を確認したうえで購入するかどうかを決めることができるという点も大きなメリットです。

とはいえ、内見に行っても漠然と視線を動かすだけで、具体的にどこを見たらいいかわからないということも少なくありません。中古マンションでは売り主の方などが入居している状態で見学することも多く、気を遣ってしまうということもあるでしょう。

しかし、マンションというのは人生に何度とない大きな買い物です。十分納得できるまで隅々を見ておいたほうが安心できますし、売り主の方にとってもあとでトラブルになりにくくメリットのあることといえます。

物件を見学する際には、見ておきたいポイントをチェックリストにまとめておくと、チェック漏れを防ぐことができます。写真を撮っておくと、「あれはどうだったかな」と思うことも防止できるでしょう。

部屋で聞こえる音やにおい、日当たりや風通しといったことも、実物を体感できる中古物件だからこそ確認できるところです。窓を開け閉めしながら確認してみましょう。

中古マンションは資産価値の下落幅が小さい

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中古マンションは、2つの点で資産価値の下落幅が小さくなる傾向にあるといわれています。

その1つは立地です。築年数が経過しているマンションほど、好立地の物件候補が多くなります。好立地のマンションであれば住むのに便利であるばかりでなく、将来的に売却を考えるうえでも有利に働きます。

もう1つは、物件の購入価格です。中古住宅は築後5年ほどを迎えるタイミングが価格の下落幅が最も大きいタイミングですが、その後も下がっていきます。そして、築15年を過ぎると下落幅はかなり小さくなり、築20年から25年程度で底値に達することが多いのです。

築年数の経過している中古マンションであれば、購入時にも安価で購入しやすく、売却時にも値崩れの幅が小さいと考えられるというわけです。

まとめ

中古マンションを買うためには、「安い物件には理由があること」「購入の時はポイントを抑えて買うこと」「中古マンションならではの注意事項があること」をしっかり理解することが重要です。