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マイホームブック(byスターフォレスト) > 不動産売買お役立ち > 失敗しない中古マンション選びにはコツがある!購入検討時に押さえたい5つのポイント

2019-09-27

最終更新日:2019-09-27

失敗しない中古マンション選びにはコツがある!購入検討時に押さえたい5つのポイント

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  • 中古マンションを購入するコツはあるの?
  • 購入時におさえておくべきポイントはあるの?

本稿では、上記のような中古マンション購入検討時の疑問にお答えしていきます!
一度失敗すると取り返しがなかなかつかないもの。それが、「家の購入」です。今回はマンション(中古)を購入するときに失敗しないために必ずおさえておきたいポイントや確認しておきたいことなどをお教えします。

中古マンション購入検討時に確認したいポイントは5つある!

中古マンションを購入する際におさえておきたいポイントは全部で5つあります。

  • 資金との折り合いがつくかをチェックする
  • 通勤時間など立地条件は悪くないかをチェック
  • 周辺環境は悪くないか
  • 家の広さや設備は希望に合っているか
  • 防犯や防災の心配はないか

これらのポイントをおさえておけば、基本的に失敗することはありません。以下でそれぞれについて詳しく解説していくので、覚えておいてください。

資金との折り合いがつくかをチェックする

まずは資金。
中古マンションは新築マンションよりも安くなる傾向にありますが、資金との折り合いがつかなければどうしようもありません。無理なく返していける範囲は、手取りの20パーセント程度だと言われています。

また、マンションを購入する際に忘れてしまいがちなのが、「維持費」です。
マンションを購入すると、「管理費」「修繕積立金」「固定資産税」という維持費が毎年必要となってきます。

  • 管理費:月額1万5,000円程度
  • 固定資産税:固定資産税評価額×税率1.4%(標準税率)
  • 修繕積立金:物件によって異なる

「管理費」はその名の通り、マンションを管理するための費用でこのお金から共有部分の電気代などが支払われます。次に、固定資産税とは不動産を有している人が払わなくてはならない税金で、年に一度支払い義務が生じます。
最後に、修繕積立金ですが、これは将来必要になってくる工事のためにマンションの住人全員で積み立てておくお金のことです。この修繕積立金は築年数があがればあがるほど値段が高くなっていく傾向にあります。そのため、中古マンションの中には毎月の修繕積立金が3万円ほど必要なこともありますので注意しておきましょう。

通勤時間など立地条件は悪くないかをチェック

次に立地。
駅からの距離はどれくらいなのか、小学校や病院、警察署などは近くにあるのか、などを考えます。
職場や学校からの距離を考え、通勤や通学が楽にできるかなども考えましょう。また、家族や自身の成長を考え、将来的な立地条件も悪くないかもチェックしておくと良いでしょう。

周辺環境は悪くないか

さきほど、立地は大切であることを確認しましたが、周辺環境も大切です。これは「立地」と合せて考えます。
駅近などの立地条件が良い物件の場合は、夜間電車の音などの騒音に悩まされることがあるのです! さらに、便利な立地の近くには繁華街や飲み屋街が多く、夜間などの治安が悪くなることがあるのです。
立地は大切ですが、住んだ時に騒音などで悩まされないかを確認しておきましょう。

また、隣人の様子なども確認しておきます。困った住民がいないかを確認しておき、トラブルを未然に防ぎましょう! マンションの住人のモラルのレベルは、ゴミ捨て場や駐輪所などがきれいに使えているかで推し量ることができますから確認しておきましょう。
さらに、物件の「日照時間」や「日当たりの良さ」も確認できるとよいでしょう。

家の広さや設備は希望に合っているか

家のなかの設備や広さも大切です。
使いやすいキッチンか、広さは適しているかなどを見ます。水回りは汚くないか、老朽化で設備などが痛んでいないかを確認しておきましょう。また、気に入らないところがあった場合はリフォームをしてもよいのかどうかを確認しましょう。

防犯や防災の心配はないか

防犯と防災も重要です。周辺で軽犯罪は頻発していないか、オートロックのマンションかどうかなど防災は万全かなどをチェックしてください。

また、マンションが建っている土地が水害や地震に強いかも確認しておきましょう。過去にマンション周辺で災害が起きた時に被害は出なかったかといったことやハザードマップを確認し、災害に強いかをしっかりチェックしておきましょう。耐震構造は万全かといったマンション自体の構造にも着目するのも重要です。

良い中古マンションを買うために失敗から学ぶ

良い中古マンションを買うために知っておかなければならないことの一つに、「安さには理由がある」ということが挙げられます。

中古マンションのなかには、その地域のほかの物件に比べて明らかに安いものもあります。中古マンションに限った話ではありませんが、これらはなんらかの理由があります。

まず、真っ先に思い浮かぶのが「事故物件である」ということ。自殺や事故などで、そこのマンションで人が亡くなった……という場合です。これらは「心理的瑕疵」とも説明されており、「告知事項がある」といったように記載されています。この記載がある場合は、購入者に対して「どんなことがあったのか」を告げることになります。

このときになされた説明が現実と大きく違った場合は損害賠償を求めることもできます。ただ、「前の前の住人が亡くなった」というような場合だと告知義務はない、と判断されることもあるので注意が必要です。

次に、「とても安い値段だけれども、立地があまりにも悪く、実際の運用には適さない」というもの。これらは管理費目的で売り出されることが多いのでちょっと注意が必要です。

「その当時は合法に建てられたものであったのに、現在では違法な建物になってしまった」という中古マンションも安く売られています。もちろん、ここに住み続けること自体には違法性はありません。

ただ、建て替えるときなどは、現在の法律に照らし合わせて建てなおしがなされるため、リフォーム費用が高くなる可能性があります。もしくは、部屋が狭くなることも……。

またそれ以外にも、「決められた年数をすぎたら、更地にして返さなければならない」という物件や、「一階にコンビニエンスストアがある」という物件、「隣人が問題アリ」という物件などは安くなる傾向にあります。

ただ、これらは考え方次第。「前の住人の事故など気にならない」「サブハウスとして使う」「どうせ自分たちだけで住つぶすつもり」という人などにとっては、これらは決してデメリットだけの建物ではないのです。

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中古マンションだからこそ!

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新築物件とは違い、「中古マンション」だからこそ大切になる選び方もあります。それについて見ていきましょう。

マンションは、修繕が必要になることもあります。個人の家とは違い、各世帯でそれぞれお金を出し合ってするものです。まだ建てたばかりの新築とは違い、中古マンションの場合は「いつ修繕をしたか」が問われます。

本来ならば修繕しなければいけないタイミングで、修繕が行われていなかったということなら危険信号。すでに行っていた場合も、「積み立てていたお金がいくら残っているのか」「どんな修繕がされていたのか」を確認することが大切です。

前の住人の生活の痕跡が、傷となって残っていないかなども確認します。また、前の住人が出ていった理由も知ることができると安心です。近隣トラブルが原因であるかどうかの見極めが可能です。

管理体制を確認する

住宅の寿命は、その使われ方や適切な維持管理の有無によって大きく左右されます。日頃からきちんと管理され、定期点検・修理や、大規模修繕に備えた準備などがきちんと行われているマンションであれば、安心して住みやすく、資産価値の点でも安心です。

よく聞かれる「マンションは管理を買え」という言葉は、この点を端的に示しているといえます。中古マンションの購入を考えるにあたっても、管理体制をしっかり確認しておきましょう。

まずは「定期総会議案書」や「総会議事録」、「長期修繕計画案」といった書類を不動産会社に入手してもらいます。こうした書類からは、管理組合の活動状況やマンションでの課題、マンションの予算や修繕計画などがわかります。

それから現地では、共用部をチェックしましょう。マンションの共用部の状況には、マンションの管理体制や入居者の意識など、日頃のマンションの雰囲気が表れるものです。

エントランスや廊下がきれいになっているか、電球が切れたままになっていないか、ごみ捨て場は清掃されているか、掲示板や集合ポストにはチラシが散乱していないかといった点を中心に、確認しておきましょう。

中古マンションは目で確認する

中古マンションを購入するメリットといえば価格の安さが上げられますが、物件の実物を確認したうえで購入するかどうかを決めることができるという点も大きなメリットです。

とはいえ、内見に行っても漠然と視線を動かすだけで、具体的にどこを見たらいいかわからないということも少なくありません。中古マンションでは売り主の方などが入居している状態で見学することも多く、気を遣ってしまうということもあるでしょう。

しかし、マンションというのは人生に何度とない大きな買い物です。十分納得できるまで隅々を見ておいたほうが安心できますし、売り主の方にとってもあとでトラブルになりにくくメリットのあることといえます。

物件を見学する際には、見ておきたいポイントをチェックリストにまとめておくと、チェック漏れを防ぐことができます。写真を撮っておくと、「あれはどうだったかな」と思うことも防止できるでしょう。具体的にチェックしておきたい項目としては以下のようなものが存在します。

内覧時のチェック項目

一つずつじっくりチェックしたら、☑をつけていきましょう。

□物件の第一印象は悪くないか
□エントランスやエレベーターの掃除は行き届いているか
□共用廊下に私物が放置されていないか
□ゴミ置き場や駐輪所はきれいか
□マンションの外壁などに劣化はないか
□部屋の日当たりや風通しはよいか
□眺めはよいか
□トイレなどの水回りはきれいか
□水回りなどに異臭は発生していないか
□天井や壁にカビや汚れはないか
□床はゆがんでいないか
□ドアや窓の開閉はスムーズか? ゆがみは発生していないか
□給湯器の取替は行われたか
□水栓は壊れていないか

部屋で聞こえる音やにおい、日当たりや風通しといったことも、実物を体感できる中古物件だからこそ確認できるところです。窓を開け閉めしながら確認してみましょう。
このチェック表を確認当日にプリントして持っていくと非常に便利です。ぜひお役立てください。

中古マンションは資産価値の下落幅が小さい

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中古マンションは、2つの点で資産価値の下落幅が小さくなる傾向にあるといわれています。

その1つは立地です。築年数が経過しているマンションほど、好立地の物件候補が多くなります。好立地のマンションであれば住むのに便利であるばかりでなく、将来的に売却を考えるうえでも有利に働きます。

もう1つは、物件の購入価格です。中古住宅は築後5年ほどを迎えるタイミングが価格の下落幅が最も大きいタイミングですが、その後も下がっていきます。そして、築15年を過ぎると下落幅はかなり小さくなり、築20年から25年程度で底値に達することが多いのです。

築年数の経過している中古マンションであれば、購入時にも安価で購入しやすく、売却時にも値崩れの幅が小さいと考えられるというわけです。

中古マンションの買い時はいつなのか

中古マンションには、基本的に安くなるタイミングというのは存在しません。マンション購入に悪い時期や良い時は存在しないと考えて良いでしょう。あえていえば、中古マンションの買い時は、自分や家族にとって必要なときだといえるでしょう。

買いたいと思える物件に出会えたときが、マンションの買い時です。値下がりなどを待っていては、良い物件はすぐに売れてしまいます。良いと思ったときに購入するのが一番といえます!

ただし、一点覚えておきたいのは、マンションの価値は築20年を過ぎれば大幅に下落するということです。そして、築20年で下落したのちは、値動きがほとんどなくなります。
ですので、築19年の中古マンションは、翌年になると大幅に値下がりをする可能性が高く、やや損をしてしまう可能性もあるのです。

また、安いマンションを選びたいのならば、築20年を過ぎている物件の中から管理や修繕がしっかりと行われているものを探すと良いでしょう。

ただし、中古マンションの買い時を見計らったり、家族にとって住みよい物件を探したりするのは初心者には難しいものがあります。ですから、不動産会社や仲介会社といった中古マンション売買のプロに相談するのがおすすめです。

マンション購入で損や失敗をしないためにもプロの手を借りることを検討してみましょう!

まとめ 中古マンションはポイントをしっかりおさえて購入する!

中古マンションを買うためには、「安い物件には理由があること」「購入の時はポイントを抑えて買うこと」「中古マンションならではの注意事項があること」をしっかり理解することが重要です。

また、中古マンションには買い時というものは存在しません。自分たち家族にとって必要なときが買い時といえますから、値下がりなどを待ちすぎずに必要なときにきちんと購入するようにしましょう!


最終更新日:2019-09-27

 

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