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マイホームブック(byスターフォレスト) > 不動産売買お役立ち > もう失敗しない、中古マンション購入時の判断ポイント3つ

2019-09-27

最終更新日:2019-09-27

もう失敗しない、中古マンション購入時の判断ポイント3つ

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  • 中古マンションを購入する際に気をつけるべきことはあるの?
  • どのような判断基準で選べばいいの?

本記事では、中古マンション購入時の上記のような疑問や判断ポイントを解説していきます!
築年数が経過している中古物件は、お得に買いやすい対象として注目を集めることが多いものです。しかし、中古物件は購入後に思いがけない瑕疵があって損をしてしまうこともあるのです。失敗しないためにも気をつけておきたいポイントを解説していきます。

中古マンション購入時の判断ポイント

中古マンション購入時に重要となる判断ポイントとしては以下の3つがあります。

  • 中古マンションを購入するなら災害リスクに注意!
  • 周辺環境や設備を判断基準にする
  • 売却時の資産価値にも気をつける!

これら3点に気をつけていれば、購入後に重大な瑕疵に気づくこともありません。詳しく確認していきましょう!

中古マンションを購入するなら災害リスクに注意!

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中古マンションを購入するならば、災害リスクに注意しておきましょう。ハザードマップを確認し、災害に弱い地域ではないかを事前にチェックしておきます。

災害の中でも特に「地震」には注意が必要です! 特に、中古マンションの場合、そのマンションが建てられた時の耐震基準をチェックしておく必要があります。チェックのポイントとしては、1981年以前に建てられたか否かです。

1981年に耐震基準が大幅改正され新耐震基準が施行されました。1978年に発生した宮城県沖地震の被害状況を踏まえた大幅改正があり、1981年に求められる耐震性能が大きく向上したのです。

これ以降の耐震基準は「新耐震基準」と呼ばれ、それ以前の「旧耐震基準」と区別されていて、地震発生時の建物の安全性が大きく異なります。1980年に建築された建物は「旧耐震基準」に則って建てられていますが、1982年に建築された建物であれば「新耐震基準」を守っていることになります。そうなれば、1982年に建築された建物のほうが、耐震性能が高いと考えられるわけです。

築年数だけを見れば、1980年建築のものも1982年建築のものもそれほど大きく変わらないようにみえますが、耐震性能は大きく違うということになり、さらに木造物件の場合は、2000年に行われた耐震基準の改正も大きく影響します。この点は、中古物件を購入する際には重視すべきポイントでしょう。

周辺環境や設備を判断基準にする

中古マンション購入時には、災害に強いかといったポイントだけでなく周辺環境や住宅設備にも注意をしましょう! とても安い物件を購入できたと喜んでいたのに、実は隣人や設備に問題があり、それらの瑕疵のために安かったということもあるからです。
以下の点を内覧などでチェックしておき、問題がないかを判断しましょう。

  • 駐輪場やゴミ置き場といった共有部分はきれいか
  • マンションに住んでいる住人はどんな人か
  • 治安は悪くないか?
  • 部屋に入った際に嫌な臭いや暗さを感じないか
  • 眺めや日当たり、風通しは良いか
  • 水回りにカビは発生していないか。臭いは問題ないか
  • 天井や壁に水漏れの跡やひび割れなどがないか
  • 床にゆがみや傾斜はないか
  • ドアや窓は開けやすいか

また、内覧をするのならば、一度ではなく数度足を運んでおきたいものです。なぜなら、住環境の印象は朝と夜では変わってくるといえるからです。朝・昼・夜・平日・休日と時間帯や曜日などを変えて、困った住人などはいないかを確認しておきましょう!

売却時の資産価値にも気をつける!

中古マンションを購入するならば、いずれ売却するときのことも考えておきましょう。上記で確認した災害時の安心性と住環境などが良ければ、売却時の価格も下がりません。さらに、これら二点に加えて、「新たな住人の流入が見込まれる場所」という点もおさえておきましょう。

たとえば、再開発が進む地域にある中古マンションなどは、開発完了後に需要が高まりますから、売却しやすい傾向にあります。一方で、周辺に人を奪われて人口が減りつつある土地のマンションは、いくら状態が良くとも高い値段では売れにくい傾向にあるのです。

ただし、いくら立地が良くとも、築20年を過ぎると少しずつ価格は下落する傾向にあることを覚えておいてください。いずれ手放すことも考えて、中古マンションは選んでいきましょう。

1981年以前建築の中古マンションのメリットとデメリットとは?

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1981年以前と以降では耐震基準が異なることを確認しました。災害時の安全性を考えると、「旧耐震基準」に則って建てられた中古マンションは購入しないほうが無難です。しかし、旧耐震基準の中古マンションならではのメリットもあります。

1981年以前建築の中古マンションのメリット

大きなメリットとしては、安く購入しやすいという点があります。一般的にみても、築年数が経過している中古マンションは築浅の物件に比べて価格が安くなる傾向があります。旧耐震基準の中古マンションではどうしても買い手が避けがちになるため、価格をさらに下げているケースが少なくないのです。

また、好立地の物件を選びやすいというのもポイントです。住宅が続々と建設される日本ではいい条件の土地はなかなか空いておらず、これから建てるマンションでは土地の確保が難しいものです。裏を返せば、数十年前に建てられたマンションではいい場所を選ぶことができていたのです。

加えて、高さ制限がそれほど厳しくなかった時代のマンションであれば、低層の建物のなかに一つだけ高層のマンションが建てられているということも。そうなれば、眺望のよさも期待できます。

1981年より前に建てられた中古物件であっても、その物件がきちんとした耐震性能を備えていればいいわけです。それを確認するためには、その物件が耐震診断を受け、必要に応じて耐震補強工事を行っているかという点をチェックしましょう。反対に、新耐震基準で建てられている物件であってもそれだけで安心するのではなく、適宜耐震診断などを活用したいものです。

また、求められる耐震基準は、その建物の資材や構造によっても異なります。購入を考える物件が鉄筋コンクリート造なのか木造なのかによって、耐震基準改正の影響も違いますから、諸条件の組み合わせを確認したうえで判断しましょう。

1981年以前建築の中古マンションのデメリット

とはいえ、旧耐震基準の中古マンションにはやはりデメリットもあります。多くの方にとって気になる点は、住宅ローン控除を使うことができないということでしょう。

住宅ローンを借り入れて住宅を購入する場合、10年間にわたって税金の控除を受けることができる住宅ローン控除ですが、マンションの場合には「取得日からさかのぼって25年以内に建築された物件であること」という条件があるのです。その住宅ローンについても、「フラット35」では「建築確認日が1981年5月31日以前の住宅の場合は、住宅金融支援機構の定める耐震評価基準に適合していること」が必要とされています。

そのほかにも、不動産取得税や登録免許税の軽減、住宅購入に際して親御さんなどから資金援助を受けた場合の贈与税の非課税制度などの適用を受けられないといったデメリットも。これらについては、築25年以上でも「耐震適合証明書」を取得できれば適用可能となりますが、旧耐震基準のマンションでは取得できないケースが多いのが実状です。

建物について特に注意したいのがコンクリートの性能です。コンクリートの性能は年々改良が進んでおり、数十年前に使われていたコンクリートの性能は最新のものほど強度や寿命が強いわけではありません。長年雨風にさらされていたことで劣化が進んでいることも考えられます。

重要事項説明書には必ず目を通そう!

中古マンションの中には安くて魅力的な物件が多くあります。ただし、安さだけに惹かれて購入をしてしまうと、実は設備の不全などがありかなりの実費負担がかかってしまったり、購入後に管理組合から多額の修繕積立金の値上げを通告されたりすることがあります。

中古マンションを購入するならば、「重要事項説明書」をしっかりと読んでおき、設備不全発覚時の修繕費負担や修繕積立金はどうなっているかを確認しておきましょう。

また、自身で判断するのが難しいのであれば、土地勘のある不動産会社や仲介業者に相談をしてみるのもおすすめです。購入後に後悔をしないように、物件の状況などをきちんと見定めていきましょう!

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おわりに デメリットをきちんと意識して中古物件を買おう!

物件を購入しようと思うとき、価格は大きなポイントですが、安さには安いだけの理由があります。内装の古さや設備なども住み心地に影響しますし、売却時の訴求ポイントとしても大きいものですが、建物の基本的な性能もとても重要です。その建物の性能をきちんと見極め、質的な観点も含めてお得と思える物件を探さなければ、「安物買いの銭失い」となってしまうことも。

また、災害が起きた時にそのマンションは強いかということも確認しておきましょう。建築年月日は、耐震性能に見当をつけることができる一つの要素です。築年数と合わせてチェックするようにしましょう。周辺環境や住宅設備にも注意が必要です。内覧時には瑕疵がないかをチェックリストなども準備して確認してください。

中古マンションは安く買える点で大変魅力的であり、なかには掘り出し物も多くあります。ただし、中古には中古のデメリットがあることも意識しておいて選ぶようにしましょう!


最終更新日:2019-09-27

 

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