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マイホームブック(byスターフォレスト) > 不動産売買お役立ち > 誰でも簡単!中古マンションの減価償却の計算をしてみよう

2019-11-25

最終更新日:2019-11-25

誰でも簡単!中古マンションの減価償却の計算をしてみよう

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  • 減価償却とはそもそも何?
  • 中古マンションと減価償却はどのような関係があるの?

不動産を購入したり売却したりしたときに、減価償却という言葉を耳にすることがあるのではないでしょうか? 減価償却とは簡単にいうと、会計上の手続きのことで、きちんと理解しておかないと会計手続きで損をしてしまうこともあります。

この記事では、知っておきたい減価償却に関する基礎知識と計算の仕方などをご紹介していきます!

減価償却とは? マンション購入とどう関わるのか?

減価償却に関するポイントをまとめると以下の通りです。

  • 減価償却とは会計上の手続きのこと
  • 減価償却はあくまで会計上の経費のこと!
  • 中古マンションで減価償却が必要になるケースは2つある

減価償却とは会計上の手続きのことで、事業者が注意しておかなくてはならない事柄です。そのため、一般の方は減価償却をすること自体が少ないといえるでしょう。

しかし、中古マンションを購入した場合は、減価償却が必要になるケースもあるのです。自分は減価償却が必要か、そもそも減価償却とは何かをしっかりとおさえておきましょう!

減価償却とは会計上の手続きのこと

減価償却とは、会計上の手続きのことです。

事業などを展開している場合、さまざまな設備を購入して投資していくことになります。購入した設備が数年間使用可能なものならば、取得にかかった費用を使用可能期間各年分の必要経費として振り分けて会計手続きをすることが可能です。これを減価償却と呼びます。

つまり、減価償却を利用すれば、10年間利用できる100万円の設備を購入した場合、最初の年に100万円として会計に計上するのではなく、使用する10年間にわたって、10万円ずつ計上していくことが可能になるというわけです。

減価償却はあくまで会計上の経費のこと!

注意しておきたいのは、減価償却とはあくまで会計上の数値であるということです。会計上の経費であって、実際にお金が出ていくわけではありません。

減価償却を活用すれば、会計上の経費を毎年一定額に抑えることができますから、節税や将来の会計計算などをしっかり想定していくことも可能というメリットがあります。

中古マンションで減価償却が必要になるケースは2つある

減価償却とは会計上の手続きのことです。ですから、中古マンションなどを自宅として保有している限りはあまり意識する必要がありません。

しかし、税金の申告が必要になってくる以下のケースでは購入したマンションの減価償却を考えていく必要が出てきます。

  • 購入した中古マンションを賃貸に出す場合
  • 購入した中古マンションを売却する場合

購入した中古マンションを賃貸として活用したりするのならば、中古マンションを経費として計上することになります。この際に、中古マンション購入にかかった費用を使用可能年間で割り振って、毎年少額の経費として計上していくことができるわけです!

減価償却を計算するために必要な項目

減価償却は自分でも計算していくことが可能です。「減価償却費=建物の購入価格×償却率」という数式で算出可能です。

しかし、償却率といった言葉は普段は聞いたことがない人も多いことでしょう。実際に計算をする前に、まずは、減価償却を計算する上で必要となる項目や用語についてしっかりと確認していきましょう。

建物購入代金

その名の通り中古マンションを購入した代金のことです。ただし、ここで気をつけておきたいのが、建物購入代金に土地代を含めないようにすることです。

減価償却が適用できるのは、建物購入代金だけです。中古マンションを購入した際に請求される金額は、土地の値段と建物代金の合計です。

売買契約書などを確認して、正確な建物購入代金を調べておくようにしましょう!

経過年数

経過年数とは、一般的な言葉で言い換えると「築年数」のことです。中古マンションが経ってから今現在までで何年が過ぎているかを示す数値のことで、2000年に建てられた中古マンションならば経過年数は2019年現在で19年ということになります。

中古マンションの場合、契約書や購入時の不動産情報などにいつ建てられたかが記入されていますから確認しておくようにしましょう。

法定耐用年数

マンションというものは永久的に使えるものではありませんよね? いくら大切に使っていたとしても使える寿命は限られてきます。

マンションが何年使用に耐えられるかは、法律によって目安となる年月が決められています。この年数のことを「法定耐用年数」と呼ぶわけです。

法定耐用年数は、マンションの素材や作りによって細かく定められていて、国税庁のサイトで確認できます(【確定申告書等作成コーナー】-耐用年数(建物/建物附属設備))。
自分のマンションの作りをきちんと理解しておかないと細かい数値はわかりませんが、マンションに多い作りである鉄骨鉄筋コンクリート造のものは法定耐用年数47年と定められています。

ですから、おおよそ47年程度と覚えておくとよいでしょう。

償却率

償却率とは、中古マンションといった不動産が1年経過するごとに失うことになる価値をパーセンテージで示した割合のことです。その建物の耐用年数を算出し、国税庁で公開されている「減価償却資産の償却率表」(2 質疑応答事例)と照らし合わせることで確認できます。

耐用年数=法定耐用年数-(経過年数+経過年数×0.2)

耐用年数は上記の数式で簡単に算出できます。これによって算出された数字を国税庁のページを参考に照らし合わせることで、償却率を調べることが可能です!

実際に計算してみよう!

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中古マンションの減価償却費は、「減価償却費=建物の購入価格×償却率」で計算していくことが可能です。では、実際に計算をしていってみましょう。

仮に、建物購入代金が4000万円、築年数が14年、鉄筋コンクリート製の中古マンションを購入したとしましょう。

計算のためには償却率を調べなくてはなりません。償却率を知るためには先ほど確認したように耐用年数を求める必要があります。耐用年数の計算式は、耐用年数=法定耐用年数-(経過年数+経過年数×0.2)で、鉄筋コンクリート製マンションの法定耐用年数は47年ですから、以下のように計算できます。

法定耐用年数47-(経過年数14+経過年数14×0.2)=耐用年数26年

耐用年数26年の償却率を、国税庁で公開されている「減価償却資産の償却率表」(2 質疑応答事例)と照らし合わせて確認すると、0.039になります。

あとは、4,000万円(建物の購入価格)×0.039(償却率)=156万円となり

減価償却費は 156万円となるわけです!

このように減価償却費は自分でも計算していくことが可能です。しかし、自分で計算すると計算ミスがあったり、建物購入代金を調べるのが難しかったりして正確な数値が得られないこともあります。

より正確な価格を知りたいのであれば、中古マンションを購入した不動産業者に計算をお願いしたり、税理士にお願いしたりするのも良いでしょう。

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減価償却をしっかりと理解して節税しよう!

減価償却を利用すれば、購入した中古マンションの代金を数年間にわけて経費として計上していくことが可能です!

購入した中古マンションを自宅として利用するならば減価償却は必要ありませんが、もしも賃貸や売却をするならば減価償却で複数年間にわけて経費として計上した方が節税効果を期待できます。

減価償却の計算は少し複雑ですが、自分でも計算可能です。毎年いくら経費として計上できるかを正確に把握するためにも注意深く間違いのないように計算しましょう。


最終更新日:2019-11-25

 

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